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防范化解房地产企业债务风险工作方案(2025)

一、总体要求

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和中央经济工作会议精神，牢牢把握“房住不炒”定位，以“防风险、保交楼、稳民生”为核心目标，统筹发展与安全，遵循市场化、法治化原则，通过“监测预警—分类处置—能力提升—长效治理”全链条机制，推动房地产企业债务风险有序出清，促进房地产行业向新发展模式平稳过渡。2025年重点实现以下目标：

——重点房企资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标达标率提升至85%以上，高杠杆、高负债企业债务规模较2023年末下降20%；

——全行业债务违约率控制在0.5%以内，逾期未交付项目复工率达100%、交付率超90%；

——企业融资结构显著优化，新增融资中低成本、长期限资金占比提升至60%以上，非标融资规模压降至2023年末的50%以下；

——市场预期稳定向好，购房者信心指数较2024年提升15个百分点，重点城市商品住宅去化周期保持在12-18个月合理区间。

二、重点任务与具体措施

（一）构建全周期债务风险监测预警体系

1.建立“企业-项目-资金”三维监测数据库。依托全国房地产市场监测系统，整合企业财务报表、融资台账、项目销售进度、预售资金监管账户余额等数据，动态跟踪企业资产负债表、现金流量表变化，重点监测资产负债率超70%、净负债率超100%、现金短债比低于1.0的高风险企业，按“红（高风险）-橙（中高风险）-黄（关注）-绿（正常）”四级分类标注风险等级。

2.强化关键指标预警机制。设置债务到期压力（未来6个月到期债务/货币资金）、项目去化率（近3个月签约销售额/可售货值）、预售资金挪用风险（监管账户余额/应监管资金）等12项核心预警指标，对触发阈值的企业，由属地政府联合金融监管部门启动“双预警”（企业自查+监管核查），7个工作日内形成风险评估报告并上报省级工作专班。

3.推动信息共享与穿透式监管。打通住建、金融、税务、市场监管等部门数据壁垒，实现企业关联方融资、表外负债、股权质押等信息全量归集，重点核查“明股实债”“抽屉协议”等隐性债务，防止风险隐匿和交叉传染。

（二）分类推进存量债务有序化解

1.高风险企业“一案一策”处置。对资产可覆盖债务但短期流动性紧张的企业（黄、橙类），推动债权人委员会（债委会）成立，通过“展期+降息”“债转股”“以资抵债”等方式重组债务，明确重组期限不超过3年，重组后综合融资成本较原债务降低2个百分点以上；对资不抵债但仍有优质项目的企业（红类），支持通过“项目隔离”方式，将可售货值高、去化快的项目单独融资，销售回款优先用于保交楼和偿还对应债务；对完全丧失持续经营能力的企业，依法启动破产重整或清算程序，优先保障购房人、施工方等弱势群体权益。

2.重点推进“保交楼”资金闭环管理。建立“专项借款+配套融资+预售资金”协同机制，对已售未交付项目逐一核定资金缺口，由省级政府统筹专项借款，引导商业银行发放“保交楼”配套贷款（利率不高于3.5%），严格实行“资金-工程进度”双控，每笔资金拨付需经住建部门、监理单位、购房人代表三方确认，确保资金100%用于工程建设。2025年6月底前完成所有逾期项目复工，12月底前交付率超90%。

3.盘活存量资产补充流动性。鼓励企业通过转让优质项目股权、商业地产、持有型物业等资产回笼资金，对资产处置收入按50%比例优先用于偿债；支持符合条件的企业发行基础设施REITs、购房尾款ABS等资产证券化产品，2025年力争实现存量资产证券化规模较2024年增长30%；推动地方政府搭建资产交易平台，组织国企、AMC、优质民企参与资产收并购，对市场化收并购行为给予交易税费减免（契税减半、增值税即征即退）等支持。

（三）严格规范增量债务管理

1.强化融资准入与额度管控。金融机构发放开发贷、信托贷款等融资时，需严格核查企业“三道红线”指标（资产负债率、净负债率、现金短债比），对未达标企业实施额度管控（新增融资不超过存量融资的60%）；禁止向存在“抽逃预售资金”“债务违约未处置”等行为的企业提供新增融资；规范供应链融资、表外融资等渠道，严禁通过“假贸易、真融资”方式变相加杠杆。

2.优化融资结构与成本。引导金融机构加大中长期贷款投放（期限5年以上占比不低于40%），鼓励发行绿色债券、保障性住房专项债券等低成本融资工具（利率较同期限LPR下浮10-15BP）；严格限制高成本非标融资（融资成本超8%的信托、私募基金等），2025年末非标融资占比需降至企业总负债的15%以下。

3.加强预售资金全程监管。全面推行“政府监管+银行托管”双账户模式，预售资金按“基础额度（工程建设所需资金110%）+超额额