杭州首宗人才社区，区域供需紧俏-中金杭州安居保租房REIT首发价值深度分析.docxVIP

策略研究

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申购策略15日

申购策略

15日

2026年09月

——中金杭州安居保租房REIT首发价值深度分析

l申购策略观点：本基金于9月16日网下询价，询价区间为2.499~3.054元/份，发行份额3亿份。项目资产为宁巢明石公寓，紧邻交通枢纽杭州东站，是上城区最大的人才专项租赁住房。租金性价比高（七折为主，高层次人才优惠力度更大），备案价持续上调；区内人口持续净流入叠加人才政策加码，租住需求旺盛。但需警惕高层次人才增加致账面租金下滑，以及周边爬坡期项目和待入市人才房的分流。预期项目合理估值区间7.59～9.16亿元，询价上限对应IRR为4.18%~4.57%，26/27E派息率分别为3.66%/3.74%，高出可比保租房REITs同口径均值约15%/23%。

l杭州首宗成建制人才租赁社区，梯级优惠配租、毗邻高铁枢纽。项目位于杭州市上城区，是浙江省首宗成建制开发的人才房，住宅可租赁面积8.22万㎡，共1,469套房源，在杭州安居集团旗下租赁住房项目中资产规模第二。项目距杭州东站不到2公里，紧邻德胜互通高速枢纽，通达度高。项目虽属保租房体系，仍适用人才房优惠，符合条件租户可享0%~90%租金折扣，现以七折租户为主。原始权益人为宁巢投资，控股股东为杭州安居集团，系杭州市保障房体系重要平台，未来可扩募租赁住