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《企业会计准则第21号——租赁》 比较与分析 一、新准则的主要内容 （一）历史沿革 200l年1月财政部发布了《企业会计准则——租赁》，要求企业从2001年1月1日起实施；2006年2月财政部将原准则修订后，发布了《企业会计准则第21号——租赁》（下称新准则），要求从2007年1月1日起在上布公司中实施。 （二）主要内容 新准则由总则、租赁的分类、融资租赁中承租人的会计处理。融资租赁出租人的会计处理、经营租赁中承租人的会计处理、经营租赁中出石人的会计处理、售后租回交易、列报共八章组成。 1．在“总则”部分，定义了租赁，是指在约定的期间内，出租人资产使用权让与承租人，以获取租金的协议；规定了三种情况不适用功准则： （1）出租人以经营租赁方式租出的土地使用权和建筑物。 （2）电影、录像、剧本、文稿、专利和版权等项目的许可使用协议。 （3）出租人因融资租赁形成的长期债权的减值。 2．在租赁的分类部分，将租赁分为融资租赁和经营租赁。 （1）融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险乃报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。 （2）经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。 3．融资租赁中承租人的会计处理。 （1）在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者为租人资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。 （2）承租人在计算最低祖赁付款额的现值时，能够取得出租人祖赁内含利率的，应当采用租赁内含利率作为折现率；否则，应当采用租赁合同规定的利率作为折现率。承租人无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。 （3）租赁内含利率，是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。 （4）担保余值，就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方：担保的资产余值；就承租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上独立于承租人和出租人的第三方担保的资产余值。 （5）未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。承租人应、当采用实际利率法计算确认当期的融资费用。 （6）承；已人应当采用与自有固定资产相一致的折1日政策计提租赁资产折旧。 （7）或有租金应当在实际发生时计人当期损益。 4．融资租赁中出租人的会计处理。 （1）在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保一值，将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。 （2）出租人至少应当于每年年度终了，对未担保余值进行复核。 （3）或有租金应当在实际发生时计人当期损益。 5．经营租赁中承租人的会计处理。 （1）对于经营租赁的租金，承租人应当在租赁期内各个期间按照直线法计人相关资产成本或当期损益。 （2）承租人发生的初始直接费用，应当计人当期损益。 （3）或有租金应当在实际发生时计人当期损益。 6．经营租赁中出租人的会计处理。 （1）出租人应当按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内。 （2）对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益。 （3）出租人发生的初始直接费用，应当计人当期损益。 （4）对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧。 （5）或有租金应当在实际发生时计人当期损益。 7．售后租回交易。 （1）承租人和出租人应当根据本准则第二章的规定，将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁。 （2）售后租回交易认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并按照该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。 （3）售后租回交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整，但是，有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当计人当期损益。 8．“列报”的相关规定。 （1）承租人应当在资产负债表中，将与融资租赁相关的长期应付款减去未确认融资费用的差额，分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。 （2）承租人应当在附注中披露与融资租赁有关的下列信息： ①各类租入