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社科纵横 CONSTRUCTION 房地产开发项目前期的论证及其重要性分析 肖 玲 山东省肥 市城建房地产开发有限公司 271600 摘 要：经济危机前，中国的房地产市场发展的如火如荼，也仅仅是经历了半年到一年的衰退期，现如今，各地又陷入了房地产市场升温 的趋势中。从北京到上海，从南京到广州，房地产价格再次上升，甚至有传言出现了排队买楼的情形。对于一个拥有 １３亿人口的大国，住房 确实是一大问题。那么房地产行业必将是一个不容忽视的行业。那么对于房地产公司来讲，怎么样才能更好的开发一个项目？怎么样将风险 控制在最小化？是一些不但重要而且必须考虑的问题。这些一则是因为房地产的投入很大，另外一点就是房地产的风险性太高。本文拟通过 分析房地产项目前期的论证工作和分析这一论证工作的重要性和必要性来解决这些问题。以此也提高房地产开发商对前期开发工作的关 注程度。 关键词：房地产开发 开发项目 项目论证 （一）问题提出 论证是对项目论证进行了行业化，特定于房地产行业的论证管理。房 １、房地产现今的发展状况 地产开发项目的论证，其位于项目投资决策之前或者初步决策之后， ２００７年，中国的房地产行业走过了上升势头最 地一年， 其依据是原有的经验和专业评价方法，其内容是对要开发的项目进 到了 ０８年，因为经济危机的影响，开始有所下降，但是到了 行的全 、系统研究和分析，比 此项目的经济方 的、技术方 的、 ２００９年，房地产市场又出现了大力的反弹。凤凰财经网最近甚 工程方 的、财务方 的、时间方 的、市场运行方 的等等，其目的 至报道说下半年中国房地产将处于热销状态，而且同时小幅提价的 是以求此项目是否可行，并且在很多方 对项目的实施予以调控和 情形也将持续。甚至有媒体报道一季度到6 月份北京数十个楼盘的 指导。总体来讲，房地产开发项目前期的论证工作是房地产项目开发 涨幅超过了20% 。鉴于此种情形，中国的房地产行业很可能重新进 的前期评估，是建设项目前期工作的重要内容，是房地产开发和建设 入升温状态。那么对于房地产公司来讲，一定要做好项目开发前期的 程序的重要组成部分，是项目实施的重要依据。 论证工作，进而来最大可能的减小风险，让未来的收益最大化。 ２、房地产开发项目论证的重要性和必要性分析 ２、提出与房地产开发项目前期论证工作的有关问题 市场竞争越来越激烈化，而房地产开发项目本身就是一个高投 房地产开发项目前期论证工作十分重要，那么这个项目前期论 资、高风险、高回报的行业， 么样控制风险，最小化投资，获取最大 证工作究竟指的是什么内涵？究竟要论证些什么？ 么样论证？为什 回报成为一个需要关注的问题。与之相应的，房地产开发项目的论证 么要做出论证？这些问题将成为本文写作的重点，本文希望在理论说 也就越来越需要得到人们的关注了。它一方 可以让企业更加明晰 明的基础上，通过案例分析的方式来探索这些问题的答案。 的判断本行业的市场状况、本行业的未来发展态势，另外一个方 也 （二）分析问题 可以让企业更好的评估和认识自己，从而对自己的市场定位有个更 １、项目论证的概念 正确的认识。本部分来论述房地产开发项目论证的重要性和必要性。 项目论证指的是对将要实施的项目从技术上、经济成本上、周围 首先从反 来说明房地产开发项目论证的重要性和必要性。 环境上、未来利润空间上、资金募集上进行的全 、综合、科学的评价 很多企业其实都不重视开发项目的前期论证工作，有些企业即 和研究。它是现代管理中的一个重要环节和方法。而房地产开发项目 使作了这个工作，也过于简单行事，没有完整、详尽的论证报告，不以 够深明大义，在对拆迁缘由有了深入的了解和得到合理安置或补偿 要求。其次，应规范拆迁程序和拆迁队伍的