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产 经 INDUSTRIAL ECONOMY 新形势下我国房地产市场的宏观调控政策 F293.3 A 1006-7833 (2010) 01-182-01 制投机时，没有对不同收入的购房群体加以区分，投机商 可以通过提高炒卖价转嫁融资成本，而普通消费者却因为 贷款利率的上升压力倍增。但应当指出的是，2006 年以来， 中央政府在宏观调控手段的综合运用方面已经有所改观， 各政策的综合协调配合使用收到了一定成效。 房地产宏观调控涉及中央地方两级政府和多个部门， 调控房地产行业的经济政策众多。各政策出自不同的政府 部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度必然有差异， 政策之间的协调和配合必然决定和影响执行结果，权力和 现代西方经济学按照分析的方法将其划分为微观经济 利益之争抵消了部分调控应有成果。例如，央行曾建议取 学、宏观经济学和国际经济学。其中宏观经济学以整个国 消预售制，建设部随后表示预售制在近期不会取消；各级 民经济为考察范围，它分析的是整个经济社会中有关经济 地方政府为了提高 GDP、保障土地出让收入甚至是权力寻 总量及其变化，因而它也称为总量分析或总体分析。宏观 租，千方百计用核定征收的办法减免土地增值税等税收。 经济学研究的问题是一个国家整体经济的运作情况以及政 房地产市场是典型的区域性市场，房地产调控要想取得 府如何运用经济政策来影响国家整体经济的运作。 预期效果，就必须得到地方政府的积极响应和得力执行。实 针对宏观调控的概念，我们可以概括为以下四点：第 行土地“招拍挂”之后，土地有偿转让收入名副其实地成为了 一，宏观调控是国家干预的行为；第二，宏观调控行为的 各级地方政府的“第二财政”，土地出让的数量和价格的上升 手段和方式主要有经济、法律的和行政的三个方面；第三， 带来土地出让金收益，同时物业转让的数量、频率和价格将 宏观调控是对国民经济运行总体进行的调节和控制，其作 带动财税收入的增加。为实现土地效益最大化，必须依靠高 用的对象是市场整体，一般不涉及对市场主体微观经济行 房价的拉动，因此地方政府主观上不希望房价下跌。房地产 为的直接规制；第四，国家宏观调控的目标是实现社会总 业关联性强，对 GDP 贡献大，地方官员为追求政绩不希望 供给和社会总需求之间的动态平衡，促进经济结构的优化， 房价下跌。在地方政府的决策过程当中，既可以不对下一届 保证国民经济持续、快速、健康、协调发展。 政府的债务负责任，也可以不对下一届政府的财政收入负责 任，不计后果的低价征地、高价出让，已成为不少地方创造 自上世纪90 年代以来，中国房地产有过三次引人瞩目 政绩、增加财政收入的捷径。地方政府作为宏观调控的执行 的宏观调控。第一次宏观调控始于 1993 年，主要是针对海 者和土地供给者两种身份合一，作为谋求自身利益最大化的 南、北海等地房地产投资过热的问题，目的是整顿