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论房地产投资过程的风险识别 王 英 (沈阳市房地产交易中心，辽宁沈阳110001) 【摘要】 本文重点讨论从房地产投资的风险，分别从投资决策阶段、项目实施阶段、经营管理阶段的风险性加以论 述。 [关键词】 房地产；投资；风险 [中图分类号】 F407 [文献标识码】^ [文章编号】 1009—5489(2009)06-0009—01 房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产 价格下跌，给房地产投资者带来损失，膨胀率增大会刺激对房地产 出售，资金回收或报废为止的整个过程。这是一个动态的过程，一 的需求。 般可分为投资决策、项目实施和房地产经营管理等阶段。不同的阶 1．3区域社会环境风险。由于社会经济发展的不均衡性，各个 段各具有不同的风险特征，任何一个环节的疏忽都可能导致投资的 国家，不同地区的社会环境各异，这使得小同地域的房地产开发面 失败，投资者必须对各个环节的不确定凶素进行识别并加以防范。 临／fi同的风险因素，I司一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊， I、投资决策阶段的风险 即风险具有比较明显的地域性。 在房地产开发过程中，投资决策阶段最为关键，拥有最大的不 1．4开发时机风险。从房地产周期理论可知，项只开发时机也 确定性与机动性，房地产投资一旦展开进行，很难从项目建设中撤 存在着一定的风险。由于房地产开发周期长，易受国民经济的影 出，否则会付出高昂代价，房地产投资决策阶段风险主要源于政策 响。因此，经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。所以 和经济方面。 说，风险与开发时机的选择密切相关。 1．1政策风险。国家政策对产业发展的影响是全局的，政策的 2、项目实施阶段的风险 潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失。尤 房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程， 其在我国，市场经济环境尚未完善的条件下，政策风险对房地产市 它包括从获取土地、筹措资金到设计施工等过程。此阶段将面I临具 场的影响尤为重要。(1)产业政策风险。国家产业政策的变化影响 体的风险因素。一方面，在土地获取阶段，房地产开发企业通过协 房地产商品需求结构变化，决定着房地产业的兴衰，国家强调大力 议，招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地。这三种获取土地 发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣。政 方式的选择就具有一定的风险。 府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投 另一方丽，时间、质量和成本是房地产项目建设阶段的i大管 资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产 理核心，也是三大风险因素。管理不当，将会使企业面临工期拖延 开发企业带来损失。(2)金融政策风险。房地产投资绝大部分依靠风险，质量风险和成本风险。 银行贷款而进行。国家金融政策的调整对房地产业发展有着1i可 2．1工期拖延风险。工期一日被延长，一方面房地产市场状况 替代的影响。2003年6月央行发布《关于进一步加强房地产信贷 可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期 业务管理的通知》，对房地产开发资金贷款、土地储备贷款、建筑施 交付的违约损失。信誉损失，另一方面，会增加投入资金利息支出， 工企业流动资金贷款，个人住房贷款等八大方面作了严格规定，提 增加管理费。 高房地产企业贷款准入门槛，使那些主要靠银行贷款进行投资的企 2．2项目质量风险。质量是企业的生命。开发项目质量丰要体 业面临着一定的风险。(3)土地政策风险。房地产开发建设以土地现在项同的适用性、可靠性、经济性、美观性与环境协调性五个方 为载体，土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响。土地产权 面。消费者重视房屋的物理质鼍，更强调房屋的效用。承包商施工 制度的变更、4i同的土地取得方式、土地调控制度以及不同的十地技术水平落后。偷工减料，建筑结构有安全隐患等，是造成项目质 政策执行力度都会带来房地产投资风险。(4)税收政策风