浅谈房地产商品房进度价格的内涵与使用.pdfVIP

浅谈房地产商品房“进度价格”的内涵与使用 张聚永 (石家庄友利经贸开发有限公司，河北石家庄050011) 摘要：近两年来，由于美国的次贷危机两引发的全球经济危机，我国的房地产行业也未能幸免于难，为什么商品房价 格会出现这种么大的反差呢?这无疑与商品房定价有着密切关系。为了能使更多的消费者了解这一现象，也为了使商品 房开发商能健康发展，更好地趋利除弊．澄清一些消费者对此价格形式的种种模糊认识，笔者现试图对商品房进度价格 的内涵、性质和特点，以及这种价格形式的局限性和对策进行简单的分析。 关键词：经济危机；商品房。进度价格 商品房定价充满着复杂性和玄机性，除了市场供需关系决 涨，是极合理的，符合价值规律，也就是说，工程进度越快， 定因素外，还要受政策调控、拿地价格、规划容积率、建材选 资金投入也就越大，即价格离价值就越近，为了说明进度价格 择．地段位置、车位容量、配套设施、交通状况、户型设计、 的合理性，我们来研究一下3300元现房价格构成中的计划成本 物业管理，品牌效麻等因素的影响。 各项目、利息支出、税金、利润所占比例情况。见下表： 一、商品房价格形成的种类 鬣照拆 前期t 苯础设 蔗蜜L 配套】． 管耳费和 利息支m 在商品房价格形式上，主要有现房价和期房价两种。以河 疆爵 台计 迁夤 程赍 施赍 程赞 程叠 饷售贽用 爱艘 刺离 I台囊(元 13∞ 晡 183 北省石家庄“博雅庄园”住宅小区为例，开发商对此楼盘的价 l价格琅爿(_) 1．睨 格形式进行了大胆创新和偿试。其方法是首次在商品房销售中 按价值与价格一般关系而论，商品房作价原则，应以价值 推行“进度价格”，通过大量的调查研究、比较测算，最后一 为依据，以计划成本为主要内容。从价格组成来看，它包括 致认为这种价格形式具有科学性、合理性和可操作性，方案推 征地成本、前期费用、基础设施费、建安成本(含材料、设 出后很快被社会和购房者所接受，销售进度明显加快，商品房 施工所需的现金流紧张问题得到解决。 备)，配套支出、管理费用、销售费用、利息支出、及相应的 所谓商品房的进度价格，就是价格随着商品房施工形象进 税费利润。从上述价格组成中，只有财务费用和税费、利润 度的变化而变化。这种商品房价格形式如同其它新事物出现时 是变动成本，其它为固定成本。因为房地产业资金量需要很 一样，在销售过程中也听到很多不同的声音。 大，开发商积累形成的自有开发经营基金不过占开发量的30％ 下表是“博雅庄园”住宅小区一期商品房进度价格表： 左右，而这些资金又被经营房和周转房所占用，所以商品房在 购房时问 层次价格(单位t元／时) 顷收比例 预售前，开发商的现金流主要靠银行贷款或发行企业债券来解 上秤迸鹰 一层 一二层 ．：层 pq从 五层 六层 平均价 决，当开放商暂时筹不到钱时，向一部分购房者让利付息，也 开工前 2700 26∞ 2700 2800 29∞ 3000 预收5帆购房款 是一种选择。 摹础完 27502850 2950 3050 颅收5隅购腐教 一艟结璜 280027002800 2900 3。∞ 3l∞ 御15【5∞翳嘱囊 按财政部须发的《企业财务会计准则》的规定，利息支 ：胺结顶 2850 275028∞ 2950 30∞ 3150 预收5