我国商品房销售市场的法律调制体系研究.pdfVIP

Geneml．No．166 第28卷总第166期 攀登(双月刊) Vell28 June．2009 2009年第3期2009年6月出版 Ascont(Bimonthly) NO．3．2009 中图分类号：瑚22．181 文献标识码：A 我国商品房销售市场的法律调制体系研究 党存红1 李龙江2 兰州730070) (1．兰州城市学院，甘肃兰州730070；2．中共甘肃省委党校，甘肃 摘要：我国现行的商品房销售市场法律调制体系存在对开发商的违法责任规定不够明确、对开发商的违法 行为处罚较轻、相关配套措施之间缺乏协调、管理措施难以到位、未规定房管部门不尽管理职责等四大问题。笔者 建议从三方面来加以完善：立法上加大政府的调制力度，完善政府的调制制度；加强执法力度，使整顿和规范房地 产市场秩序工作经常化；建立科学、合理、规范、高效的房地产市场管理运行体系。 关键词：商品房销售市场；法律调制；房地产市场秩序 一、我国的商品房销售市场需要进行法律调制 商品房买卖不同于一般的动产和不动产的买 市场是商品交换的场所，是资源配置的媒介。 卖，它具有三个特征：一是商品房买卖分为商品房预 “商品是天生的平等派”从事商品交换的市场主体， 售和现楼买卖。而商品房的预售在签订售楼合同 即经营者(包括生产者和销售者)和消费者在市场 时，如果房屋尚未建好，则是一种期待权的交易。这 中是平等的。但是这种法律上的平等，并不能否认 种期待权能否实现，具有很多不可预见性，购房者甚 他们在事实上的不平等。对于产品的质量、成本等 至无法知道所购楼房能否建成，或者开发商会不会 信息及价格的确定，经营者相对于消费者往往处于 将同一套房屋卖给第三人。二是在楼房建好前，购 强势地位。市场经济就是法治经济，现代国家普遍 房者无法详细了解所购房屋的情况。例如，结构、朝 用各种法律手段来调控、规范市场行为。经济法由 向、实际面积、配套设施、周围环境等等，只能依赖于 此产生。有法学家把政府的法律调控、规制行为概 售楼者的售楼广告和售楼书的介绍。实践表明，售 括为调制行为，即“调制主体所从事的调控、规制行 楼者为了吸引顾客，往往利用虚假广告和夸大含糊 为。亦即在宏观上通过调节来控制，在微观上通过 之词。三是对于商品房的质量，一般的购房者无法 规范来制约，从而在总体上通过协调来制衡。”【11市 判断，房屋的缺陷可能要在居住若干年后才能表露 场的缺陷决定了市场需要法律的有效调制。 出来，在交房时，也难以进行检测。瞄1 商品房销售市场是商品房开发商及其包销商与 我国目前的商品房销售市场基本上是卖方市 商品房消费者之间买卖商品房的中介。其市场关系 场，由于商品房供不应求，因而造成开发商在商品房 是作为出卖人的开发商及其包销商与作为买受人的 买卖合同中处于更为主动和有利的强势地位，其主 消费者之间的商品房买卖关系。在我国，商品房买 要表现在以下三个方面。 卖根据不同的买卖主体，可分为一级市场买卖和二 (一)开发商提供商品房买卖的格式文本 级市场买卖。 开发商提供的商品房买卖格式文本，一般都由 所谓一级市场买卖，是指在开发商和购房者之 资力雄厚的开发商所聘请的资深律师经过仔细的研 间进行的商品房买卖。这里的商品房销售仅指商品 究后，在现有的法律框架内做出种种