房地产新政的理论基础及政策效应分析.pdfVIP

经济学研究 房地产“新政的理论基础及政策效应分析 易宪容 内容提要2008年开始的房地产“新政”，坚持住房市场化的方向，把房地产市场的发展落 实在民生与住房的消费性上，加大中低位价住宅的建设等。此次“新政”的理论基础是住房政策的 公共性，房地产业发展的可持续性；“新政”的最主要效应是使房价回归理性，以消费市场为主导。 关键词房地产 “新政”房地产消费房地产投资 易宪客，中国社会科学院金融研究所研究员 100732 例不得低于40％，贷款利率不得低于基准利率 一、2008年房地产新政出台的背景 1．1倍。 从1998年住房制度货币化改革开始，持续 正是这种把住房投资与住房消费的简单区 近十年房地产陕速发展，从2007年第4季度开分的359号文件的f“台，房地产市场突然出现了 始收敛了狂奔的脚步。不少地方的房地产销售火 根本性的逆转。可以说，从2007年10月份开始 爆的场面开始寂静、持续几年快速飚升的房价开 到2008年底为止，尽管房地产的投资、资金的进 始下降、投资者纷纷退出市场。而房地产市场局 入、开丁面积和峻T面积都在增长，以及2008年 势的突然逆转，就在于借鉴美国次贷危机之教 70个大中城市房屋销售价格比2007年同期上涨 训，央行与银监会出台两个关于加强商业性房地 6．5％，但2008年1一10月份，房屋销售面积只有 产信贷管理的文件(中国人民银行金融市场司房 44723万平方米，同比负增长为16．5％，出现了连 地产金融分析小组，2008)，即359号文件及452续近10个月的负增长，商品房销售金额17590 号文件。在这两个文件中，基本精神是。在121号 亿元，同比负增长为17．4％，连续出现7个月的负 文件的基础上fIl，对个人住房消费与住房投资行 增长。也就是说，在全国房屋开T峻T面积快速 为用信贷政策的方式给出一个清楚的区分。即对 增长同时，但住房销售连续多个月出现负增长。 于个人住房消费，商业银行要采取比以往政策更 在这种情况下，房地产商手中持有的住房就会越 为优惠的信贷政策，而对住房投资，不仅不能够 来越多，住房的空置率也会越来越高12J。 享受银行的信贷优惠政策，反之，银行信贷要采 为什么一项简单的区分房地产的住房投资 取市场定价。比如．购买者要求向商业银行申请 与住房消费的信贷政策能够改变房地产市场发 贷款购买第二套以上住房时，住房按揭的首付比 展的基本态势?或为什么一项房地产政策能够让 一39— 万方数据 江苏社会科学 2DD9年第2期 火爆的房地产市场突然间寂静下来?这其中的原 果这种僵局不是被外部政策的冲击，估计在不长 因当然是多方面的，比如说美同次贷危机的冲 的时间内就会打破。但是，2008年下半年以来美 击、金融市场环境的变化、地震灾害的影响、居民 国次贷危机之外部冲击，使得这种僵局进一步维 购买住房理念的改变等，但最为重要的仍然是 持，甚至于可能在较长时间内难以打破。 359号文件改变大量的房地产投资者涌入市场的 2008年9—10月份，美困次贷危机进一步恶 条件，改变了住房投资者从商业银行获得信贷的 化，不仅造成了全球金融市场巨大的震荡。而且 便利性、改变了金融杠杆条件及投资者的融资成 这种危机很快地蔓延到全球。自然．外向性程度 本，从而使得住房投资者逐渐地退出房地产市场。 不低的中国经济也难逃此厄运。已有数据显示， 从已有的数据来看(《中国货币政策执行报 进出口贸易出现前所未有的负增长