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江苏房地产价格波动的实证分析 王子龙许箫遣徐浩然 【摘 要】通过建立房地产价格波动模型对江苏房地产市场1995年一2006年价格并常波动状况进行了测定。计算 结果表锈：实际绷率变动率、人口增长率与均衡因索霹房地产侩袼渡动影响显著，人均可支配收入增长率和成本播教 对房地产指数影响相婶较弱．其中实际利率蹩化最强。成本指数影响力度最小。人们时未来房地产价格走势作出判断， 产生不弼的投资行为和滂费行为，进而砖房地产需求产生影响。研究认为，房地产发藏承平越高，英资产属慨表现越明 显。预期神房地产价格的影响越重要，政策爱化所带来的信息不盼称对房地产价格冲农越强；房地产市场发展水乎越 低，房地产消费品属性就更强。预期对房地产价格的影响秘辞较弱。 I关键词】房地产指数价格波动均衡价格 【审翻分类鼍】F293．3 i文献标识码】A【文章编号】1006-2025(2009)09—0060—06 【基金项目l本文系中国博士后料学基衾(编号：20080430010)+每南京航空航天大学牡会耪学基金重点项目(编号： V0851—091)。 【作爨簿分】王子龙。j匕京大学经济学院应用经济学博士后，南京航空航天欠学经j》}与管理学院副教授。硕导，主要 研究方向为房地产经济、技术经济(北京100871)；许箫迪，南京师范大学套共管_骥学院讲师，博士，主簧研究方向为政府 缎海与管理(南京210093)；徐浩然，北京大学经海学院应髑经海学建士廖，主要谚究方恣为企妲管理(北京100871)。 一、引青 机阏题。提蹬了投机度梭验法，认为在房地产领域投资获 得投机收益的机会很多。从房地产预期价格形成角度出 闲外对住宅价格的研究可以追溯到Count(1939)提 发生要有积个因素：其一，房地产所有者从物业的使用申 出的Hedonic定价模型。Rosen(1974)系统总续了Hedonie 定价的理论框架，掇出具俸的住宅价格模型。其后在住宅 获得收益(此时假设资举收益的预期为零)；其二，虏地产 所农者预期价格变化导致其资本收益的增减壤。l_贮vin认 价格与居住环境研究中被广泛应用【11。Hedonic模型是基 于效厢论建忘的价格模型，认为商品价格取决于商品各 为影响投机收益变化的主要变媾是可支配收入、贷款利 率和过去房地产价格实际增长搴，势以这些变量驰关系 方嚣属性带绘消费者满足的大小。1982年Buffer提蹬摸 为基础建立房地产业投机度检验模喇I掰。 型应包括影响住宅价格的因素：区位(10cation)、建筑结 房地产作为阕民经滂的支柱产妲，其演化态势对国 构(Strucation)积邻墼巧境(Neighborhood)，即住宅侩搀可 民经济的正常运行具有逮要影响。房地产业发展过热会 以用公式表达为P=f(L，S，N)m。Diparsquel(1996)对住宅租 金和往宅价格的关系进行瓣究。建立了著名的存量一流量 造成羧僚大幅上势，弓l越房地产蠢场供求失衡，出残房避 模型(Stock—flowModel)，该模型说明提供住宅服务的房产商品大鬣积压和居民无购房能力现象，导致资本不能 地产物业枣场与提供住宅存量懿房地步资产枣场翔何逶 歪嚣循嚣。匿是经济发袋出现不歪常状态。囊房建产塑发 过租众、价格、新建数鼍以及住宅存量等变量的变动而向 展萎缩时．会影响相关市场如建材市场、金融市场、劳动 均衡价格调绥13l。Geoff 力蠢场的发聂，导致捆美资源的溺置。房笼产鲎酶遮嚣态 Kenny(1999)区分了长期翻短麓经 济变避，系统研究Hr爱尔兰长期住宅市