房地产企业成本管理研究.pdfVIP

管理世界 【摘要】 受2008年的全球金融风暴影响，我国实体经济急何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果， 速回落，国内股市暴跌，房市成交量急剧萎缩，此时如何提高企 将起到非常重要的作用。 业的生存和发展能力，成为房地产企业面临的紧迫问题。因此。 二、房地产企业加强成本管理的措施 降低成本、提高企业成本管理水平就显示出它的重要性。本文 1、针对不同房地产企业特点进行成本管理 在分析房地产企业成本管理的特点的基础上．提出了加强成本 根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合 管理的措施。 型、精细型、积极型和简化型四种类型，每类房地产企业经营的 【关键词】房地产企业成本管理目标成本 业务不同，导致成本管理的内容和特点有很大区别，这就要求 一、房地产企业的成本特点 视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。 房地产企业的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费 (1)综合型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为 用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。下面将针对这 主，覆盖了房地产开发的所有环节，涉足设计、施工、装修、园 三大成本进行分析。 林、酒店、学校、旅游等。该类企业资金集中统一管理，物资集中 1、土地、土建、设备费用 供应管理。其成本管理包括：一是采取低地价，大规模的投资策 这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。 略。二是控制设计成本。三是物资集中供应管理，大宗物资都通 其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产 过集团采购中心进行集中采购，降低材料成本。四是以低价换 开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地 周转，项目价格经常是周围可比项目一半，批次日均销售率达 费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍 到78％，年度平均积存率仅为2．5％。五是对业务链条进行整合， 卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将 不仅是产品设计，从建筑施工、物业管理到酒店经营等均有涉 预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所 足，而这些大盘规模通常在几千亩以上，建筑面积达几百万平 开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼面地价)，以此 米，如此庞大的建筑项目也便于实现规模化复制以及降低采购 来进行项目的可行性评估。 成本。六是资金集中统一管理，有效监控资金运动，通过使用信 2、配套及其他收费支出 息化工具实现跨银行、跨单位全面的集成统一的资金情况查 主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配 询，实时查询账户余额，迅速掌握各分公司资金流量、流向的动 套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其 态监控和管理，对重大资金调度或支出、对一些异常情况实现 他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保 自动监督。 证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项 (2)精细型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为 目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事 主，从施工企业转型而来，具有较强施工管理能力。在这种房地 业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房 产企业中成本管理应注重：一是建立全集团统一的预算管理体 地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占 系，对每个项目选择相应的预算分类和标准，建立对应的预算， 项目总投资的10％，15％。房地产开发商通过各种途径，运用各预算成本将控制项目开发的全过程。二是分项目、分职能部门 种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的 编制年度资金计划和月度计划．通过审批后的资金计划严格控