我国保障性住房建设融资渠道研究.pdfVIP

摘 要 住房问题既是经济问题，也是社会问题，在我国建设全面小康社会的过程 中，它是一个非常重要的民生问题。随着我国工业化、城镇化发展，城市人口 急剧增长，造成城市土地资源短缺，房价持续快速上涨，部分中低收入群体住 房支付能力不足。住房问题，特别是保障性住房供应问题日渐突出。改革开放 以来，我国城镇住宅建设规模随着经济增长、住房制度改革深化和房地产市场 发展而不断扩大。作为中国特色基本住房制度的主要组成部分，自1990年代以 来，我国已逐步建立起以廉租住房制度、经济适用住房制度（包括公共租赁住 房）和住房公积金制度为主要内容的住房保障体系的基本框架。近年来，我国 各级政府高度关注中低收入群体的住房问题，构筑制度性的保障性住房投资渠 道，通过直接投资建设或者扶持建设住房、向保障对象发放租赁补贴，对住房 困难家庭提供基本住房保障，在解决中低收入群体居住房困难方面取得了初步 成效。 总体而言，我国住房保障制度建设尚处于起步发展阶段。目前，仍有一部 分中低收入家庭不能解决住房困难问题，这是关系到民生、社会和谐和实现建 设全面小康社会目标的大事。我国住房制度改革以来，以住房为主的房地产市 场迅速发展，多数居民的住房条件明显改善，但针对中低收入家庭的住房保障 制度发展相对滞后。2007年之前，全国大部分城市住房保障覆盖面很小。最近 几年，住房保障相关制度加快发展步伐，但仍不完善。财政投入不足问题有了 很大改善，但规范化、制度化、可持续的财政渠道仍未形成。这种状况已经不 能适应现阶段我国解决民生问题的要求。目前，保障性住房建设资金渠道主要 依靠中央政府和地方省、市（县）政府的财政资金，投入规模不能满足保障性 住房建设需求，制约了住房保障制度的完善发展。如何在政府不断加大保障性 住房资金投入的基础之上，探索运用各种适用的融资方式获取资金，支持并扩 大各类保障性住房建设，已成为当务之急。 今后几年，我国处于保障性住房大规模建设和制度完善时期，需要借鉴国 外保障性住房融资机制的做法，扩大保障性住房资金的来源。按照国外的先进 经验，在建立解决中低收入群体住房困难的保障性住房供应体系过程中，政府 必须明确其应承担的责任和义务，制定总体目标和规划，形成多种类型的保障 性住房实现方式，扩大政策性住房金融的惠及面。在保障性住房的实现方式上， 我们应该学习国外普遍经验，租、售、补等多种形式并举。在融资渠道方面， 从政府财政单一主体向社会多元主体发展，采取多种方式保障融资渠道的建设 和运营。政府不仅要以财政拨款、发行债券、设立政府担保基金等方式直接提 供资金，还要加强对多元化融资活动的制度约束。在政府信用的保障下，提高 运营机构的融资能力，增强融资模式的灵活性，降低成本，增加效率。 目前，我国保障性住房建设的融资体系并不完善。保障资金主要来源于以 下几个方面：地方土地出让净收益中不低于10%的比例；住房公积金增值收益扣 除计提贷款风险准备金和管理费用后的余额；国家发改委的投资补助资金、财 政部的中央财政专项补助资金；省、市（县）财政预算安排的住房保障资金以 及社会捐赠等其他资金。我国虽初步具备了制度性的财政资金供应渠道，但尚 未真正形成逐步增长的、可持续的、稳定的资金来源渠道。依靠土地出让净收 益、住房公积金增值收益等作为保障资金的主渠道，资金来源不稳定，资金量 不足，使得许多城市保障性住房建设受到影响。 为了顺应经济社会发展和社会和谐的要求，进一步完善我国保障性住房制 度，在保障性住房资金方面，需要更加全面和更加多样化的融资渠道。首先， 加大财政投入，以住房公积金制度为主要载体完善政策性金融制度；其次，发 挥各类金融机构在住房金融领域的不同特点与优势，通过优惠的信贷方式拓宽 融资渠道。另外，设立信托基金、保障性住房证券化，制定吸引民间资金的优 惠政策；再次，通过信贷担保机制，建立以闲置住房公积金为主的保障性住房 担保基金。以政府信用为基础，吸收社会多元化资金投入，形成新的融资渠道； 最后，运用一些创新模式丰富融资方式：一是可以通过对公房产权转移来获取 资金；二是将经营城市与BOT模式相结合；三是减少保障性住房建设的中间环节， 由政府直接进行房屋建设，从而降低成本，节省资金；四是成立由财政、住房 公积金、社保基金共同投资的全国公共住房投资公司，进行市场化运作，主要 投资保障性住房建设；五是允许保障性住房租售并举来获取资金；六是征收物 业税并以一定比例为保障性住房提供资金。 我国目前正处在城镇化快速发展时期，城镇