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我国城镇居民住房消费的影响因素和消费能力分析 摘 要 安居，才能乐业。拥有一套属于自己的住房，是每一个家庭的愿望。让居 者有其屋，也是任何一个国家和政府努力的方向，而住房还是连接政府和民众 的一个纽带。住房问题是当前有待于解决的涉及群众利益的突出问题，是政府 工作的焦点，是百姓关心的大事。随着我国经济发展水平的不断提高，城市化 程度的不断加深，涌入城市尤其是大型城市的人口将越来越多，城市住房问题 将更加严重。在中国老百姓的观念中，安家立业，要先有个房子才算是家，才 算有了根，有了奋斗的根基。但是现在城市房价高涨，甚至有些离谱，远远超 过大部分家庭适度的可承受范围。许多家庭要为一套70年产权的房子还贷款30 年，为了房子而降低生活水平和生活质量。政府不希望这样，百姓也不希望如 此。创建具有中国特色的住房建设和消费模式，对于贯彻落实科学发展观，建 设节约型社会，促进房地产业的持续健康发展具有极其深刻的意义。 本文主要的研究对象是当前我国城镇居民住房消费的影响因素和消费能 力，紧扣我国经济发展中的民生问题，并运用区域经济学的相关原理来分析问 题。 经过对我国城镇居民住房消费的分析，影响我国城镇居民购房消费的几大 因素，从城镇居民消费者的角度把影响因素划分为外部因素和内部因素。 外部因素主要包括文化价值观的导向作用、国家宏观调控的影响因素、房 地产企业的营销手段以及房价对消费者购房的影响等。这其中，中国传统的主 流文化价值观让中国住宅市场呈现出旺盛的需求；而亚文化的发展——超前消 费——也一定程度上增加了百姓购房的能力和欲望。在宏观调控方面，国家尽 管针对火箭般上升的房价和旺盛的住房需求采取了许多措施和手段，但是从效 果来看，其对住宅房地产市场却没有产生有效的控制，有些政策甚至令某些地 区或者某类房型的房价呈现出报复性增长。随经济发展和房改制度逐渐成长并 且壮大的房地产企业，其营销手段也由简单的房源描述悄悄转变成对美好生活 的憧憬、对财富名利的追求、对奢华生活的享受方面，这同时也反映着我国城 镇居民住房消费的需求也从温饱水平向着更高一个的阶段上升；另一方面，房 地产企业品牌建设逐渐得到百姓的认可，品牌的影响力确保一定顾客群体的稳 定性，也反映出我国城镇居民在住房消费时更加成熟和理性。房价对住房消费 1 我国城镇居民住房消费的影响因素和消费能力分析 的影响是最大和最直接的。通过对住宅平均价格和住房需求的短期趋势研究， 本文的结论是住房价格需求弹性是-1.6。 内部因素分为购房动因、家庭因素和购房的经济来源三方面。不同的购房 动因引起住房消费的需求各有不同，不同的家庭周期也引起住房需求的不同， 而对住房消费影响最大的则是购房的经济来源。我国城镇居民的购房经济来源 主要是积蓄和亲友资助、住房公积金和住房公积金贷款、商业贷款以及住房补 贴四部分。尽管目前我国住房公积金贷款制度存在许多问题，但是从宏观角度 来看，坚持住房公积金制度，充分利用住房公积金贷款，让更多普通百姓从中 收益，不仅从政府的角度，而且从百姓的角度，都是解决我国城镇居民住房问 题的一个有效途径。 我国城镇居民的购房能力问题，根据统计分析可知，在总房款约为家庭可 支配年收入 3-6 倍的国际水平来看，远不能与普通商品住宅相匹配。约有 70% 的家庭可支配年收入与60平米经济适用房总房价相适应，约有40%的家庭可支 配年收入与80平米的经济适用房房款相适应；而不到25%的家庭可支配年收入 与60平米商品房相适应，不到15%的家庭可支配收入的5倍可以负担起80平米 的商品房。 综合上述分析，本文在最后提出一些建议。第一，加大对经济适用房的建 设和投资程度。第二，消费者和政府两方面都要充分利用好住房公积金。第三， 制定切实有效的宏观调控政策，增加住宅土地的供给。第四，不鼓励低收入家 庭购房。 关键词：住房消费 影响因素 购房能力 住房价格需求弹性 2 我国城镇居民住房消费的影响因素和消费