优先购买权制度研究.pdfVIP

摘 要 优先购买权制度，古今中外均有立法例，我国现行立法也予以肯定。由于 立法规定得较为散乱，导致对于优先购买权的理解和认识不尽一致，在适用上 也存在重大差异，有待于实践中进一步的完善。 本文中，笔者围绕优先购买权制度中一些争论较为激烈的焦点问题进行了 分析，通过考察各国或地区相关的立法例，并结合我国优先购买权制度的立法 和司法现状，尤其是各地高级法院出台的一些规范性的司法意见，对争议问题 的解决提出了自己的观点。 除引言和结语外，本文共分为四章： 第一章，优先购买权制度的概述。首先，简略地介绍了优先购买权的概念 与历史沿革；其次，概括了我国现行立法上优先购买权的类型，即共有人优先 购买权、房屋承租优先购买权以及共同出资人优先购买权；再次，阐述了理论 上对于优先购买权制度的存废之争，认为优先购买权制度有助于减少权利冲突、 稳定财产秩序、优化财产配置、促进物尽其用；第四部分中，从不同角度界定 了优先购买权的性质，即认为它是独立的、实体性的权利，是形成权，是具有 物权效力的权利；在第五部分，简要谈论了优先购买权与优先权的关系。 第二章，优先购买权的行使条件。第一，是出卖人的出卖通知问题。讨论 了非以出卖形式而转移标的物所有权时一般不得行使优先购买权，并对由谁通 知、在什么期限内通知、通知应当包含的内容以及采用什么形式通知进行了探 讨。第二，是优先购买权的行使期限问题。根据出卖人是否履行了通知义务而 分为两种情况。第三，是同等条件问题。此为优先购买权行使的实质条件，首 先确定了同等条件的内容，包括价格条件、支付方式以及其他交易条件的等同， 并考虑了折算因素的问题；其次讨论了同等条件的确定方式；最后，对司法实 践中如何确定同等条件的几个具体问题做了分析。 第三章，行使优先购买权的几个具体问题。选取了优先购买权在行使中存 在较大争议的五个问题：第一，是优先购买权能否放弃或抛弃的问题。认为应 根据基础关系成立是否受当事人意思表示的支配不同而有所区分，在当事人可 以自主决定是否成立基础关系的情况下，允许当事人以约定方式预先抛弃优先 1 购买权。第二，是优先购买权能否单独转让的问题，从不同的视角论述了其单 独转让的合理性。第三，是优先购买权能否部分行使或扩大行使的问题。认为 应当保护优先购买权人的利益，根据标的物的使用功能与是否可以分割，允许 其部分行使或扩大行使。第四，是拍卖程序中能否行使优先购买权的问题。认 为拍卖本质上仍然是一种买卖合同形式，优先购买权人可以通过“询价法”的 出价方式在拍卖程序中行使优先购买权。第五，是优先购买权的冲突问题，分 析了共有人之间的优先购买权的冲突、房屋承租人之间的优先购买权的冲突以 及共有人的优先购买权与房屋承租人的优先购买权之间的冲突。对第一种冲突 的解决，以协商为主，按原有份额比例购买为辅；对第二种冲突，在合法转租 的情形，对承租人与次承租人都赋予优先购买权，次承租人的优先购买权优先 于承租人的优先购买权；对第三种冲突，认为它是一个不存在的问题，是学者 思维上的一个误区，二者并不会发生冲突。 第四章，优先购买权的司法救济。分析了诉讼中买受人的诉讼地位，认为 其是无独立请求权的第三人；关于出卖人与第三人间买卖合同的效力，认为该 合同为仅相对于优先购买权人无效的合同；在优先购买权受到侵害时，在同等 条件下，优先购买权人可以请求法院直接判决其与出卖人之间的买卖合同成立。 关键词：优先购买权 行使 冲突 司法救济 2 Abstract At all times and in all over the world, pre-emption right has its instance of legislation, so does China. The scattered legislation caused different understand