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在房地产税收改革的大环境下构建我国的物业税制度 摘 要 物业税即房地产保有税, 属于财产税，是对房地产保有环节课征的一种税。 在不同国家、地区其名称不尽相同，有的称“物业税”，有的称“房地产税”， 有的叫“不动产税”。党的十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税收改革， 条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”今年三月物 权法的颁布又为物业税的征收进一步奠定了基础、扫清了障碍。党中央提出的 这一改革方针切中时弊，指明了我国房地产税制改革的方向。在这种背景下， 探讨我国物业税的立法问题，具有极其重要的现实意义。 本文从税收的基本理论入手，就物业与物业税的概念和特点、我国现行房 地产税制的弊端与开征物业税的必要性、物业税立法的主要原则、物业税课税 要素等方面问题，力求从理论和实践上进行探讨和分析，以期对我国物业税立 法有所裨益。以上只是一个简单脉络，按照内容，本文可以分为六部分： 第一部分：税收的基本理论。物业税属于房地产税收体系中的一个税种， 而房地产税收体系是税收体系的子集，具有税收的公共属性。物业税的开征， 应遵循税收的一般原则，从税收的基本理论入手，有利于更平稳的完成房地产 税制改革，设计出符合我国国情的物业税税收体系。因此在设计物业税的基本 构架之前，有必要先了解税收的概念、特征、税收的功能和原则等基本理论问 题。详细地对税收的有关理论进行研究可以为物业税税收体系的研究打下基础。 该部分首先介绍了税收的无偿性、强制性、固定性的特征，阐述了房地产税所 特有的税源充足税收稳定、政策性强、调节范围广泛性、体系的复合性、征管 难度大、税收收入的地方性等六个特征；其次介绍了税收具有筹集国家财政收 入、调节经济发展、优化资源配置的三个功能；再次介绍了税收的分类；最后 介绍了税收的四个原则，分别是公平、效率、适度和法治原则。 第二部分：物业税的概念。物业税概念的确定，直接影响着物业税的税制 设计及物业税的开征时刻表。因此，有必要对其作进一步的探讨和研究，以尽 快在理论界和实务部门达成共识。本部分首先分析得出了物业的概念：一个单 独的、孤立的，不具备任何相关配套设备、设施的建筑物，不能被称作是完整 1 在房地产税收改革的大环境下构建我国的物业税制度 意义的物业。物业是指已建成并且有使用功能和经济效用的各类供居住和非居 住用的建筑物及其与之相配套的设备、市政设施、公用设施和建筑物等所依附 的土地。物业具有商品型、权属性、长期性、固定性的特点。本部分其次分析 了物业税的性质，它是财产税，是不动产保有阶段的税，是房地合一的税，是 地方税；它具有税源充足、税源流动性小、符合收益原则等特点。通过以上分 析，本部分最后得出了物业税的概念：物业税是对在境内拥有或占有不动产的 单位和个人征收的一种税。 第三部分：物业税提出的背景。合理的物业税设置可以推动房地产税制改 革的进行，而房地产税收体系的各项情况又对物业税的设计起着及其重要的作 用。所以我们有必要对房地产税种进行简要介绍，列举并分析房地产税制的弊 端，这样才能更好的进行物业税的建构工作。本部分首先介绍了我国现行房地 产税收制度的现状以及现有主要的税种，如城镇土地使用税、耕地占用税、土 地增值税、房产税、城市房地产税、契税等；其次分析了我国房地产税制的弊 端及造成这些弊端的原因，如重复征税、税费不分、课税要素设置不合理、税 法权威性差，税收征管漏洞大。我国现行房地产税制与国际惯例及与社会主义 市场经济发展变化的新要求相比尚有一定的差距，存在收费大于税收、税制结 构不合理等弊端，这使得物业税的出台意义重大，建立具中国特色的房地产物 业税制度可以推进房产税制改革、优化税制结构、完善房地产税收体系。 第四部分：我国开征物业税的可行性和必要性。房地产税制改革是新一轮 税制改革的重要组成部分，开征物业税正是在启动新一轮税制改革的呼声中提 出的。物业税的开征是我国房地产税制改革的一个重大举措，符合房地产税制 发展的趋势。本部分就是着重对物业税开征的必要性和可行性进行分析和论证。 我国开征物业税的必要性基于以下几点考虑：改变我国重交易、轻保有的局面； 发挥税收的杠杆作用；进一步完善税收体系的需要；保证国家房地产收益的需 要；降低建筑