政府委托企业实施区域一级开发及前期工作模式研究——以BJMF公司运作平谷项目为例.pdfVIP

政府委托企业实施区域一级开发及前期工作模式研究 论 文 摘 要 近年来，随着首都北京城市建设的飞速发展，人民生活水平的不断提高， 经济市场化、商品化进程的不断加快，奥运会等历史机遇的催生，北京房地产 业迎来了突飞猛进高速发展的黄金时代，成为了社会关注的热点和焦点。行业 的规范性也得到了不断加强。房地产二级市场的发展和规范催生了土地市场越 来越成为社会关注的焦点。随着国家对经营性土地招拍挂制度的全面出台，房 地产土地市场逐渐告别了一二级联动开发的旧模式，以土地储备制度为核心的 土地一级开发这种以政府主导、统一规划、市场化为特点的开发体制在土地市 场舞台中扮演着越来越重要的角色。在北京，近些年来，一级开发政策理论已 经开始不断出台，也出现了诸如中关村一级开发等一些率先运作的案例。 为了规范土地一级市场，提高政府宏观调控能力，保障城市土地利用及城 市建设的可持续发展，以土地储备为核心的一级开发逐渐成为了城市建设中土 地市场的必走之路。遵循政府主导，市场化运作的原则，以政府为主导，由政 府委托企业投资实施一级开发的模式也成为被社会逐渐认可的新趋势。一些区 域性的新城一级开发及前期工作由企业代政府实施能够使企业和政府优势互 补，也成为了新形势下比较受地方政府和有实力的大企业集团的青睐，成为一 种发展的新趋势。 然而，在现行的体制和政策环境下，一级开发在实操方面在还处于摸索和 不成熟的阶段，而以企业为区域一级开发及前期工作投资和实施主体的模式更 是存在许多实际运作中的棘手问题。现以BJMF公司运作平谷项目为例，对政府 委托企业实施区域土地一级开发及前期工作模式进行研究。 BJMF公司是北京两个大型的房地产集团公司共同投资成立的，目的是从事 平谷项目的一级开发土地整理及代政府开展一级开发前期工作，扮演一个城市 运营商的角色。成立近 3 年来，已经投入约 1.5 亿元。但由于种种原因，目前的 经营状况却陷入困境。BJMF公司存在的问题主要有以下几方面： 首先，项目持续运作的资金来源问题一直没有得到有效的解决。我们发现 融资困难的问题根源在于：第一、土地储备在制度安排上存在缺陷，使融资基 4 政府委托企业实施区域一级开发及前期工作模式研究 础存在障碍；第二、企业没有可以用于融资的抵押或担保的条件；第三、一级 开发及前期工作的投资收益特点也很难吸引来投资性资金。而解决融资问题的 基本思路也可以从两个方面入手：第一、建立政府、银行、企业三方协作，管 理三位一体，资金封闭运作的土地储备基金；第二、给予土地一级开发企业有 效的权属证明，拓展融资渠道。 其次，项目成本收益难以平衡，具体的说：成本控制难，收益模式单一， 处于亏损状态。这个问题在BJMF公司具体表现在：第一、公司拟采取宅基地换 房的思路，获得有经营价值的集体用地经营使用权，但按照现行的土地政策， 换取的集体性质土地无法带来流转收益；第二、一级开发成本、尤其是拆迁成 本控制问题突出；第三、前期工作存在许多代政府投资的费用因为不能计入一 级开发成本而无法回收，其他收益模式也比较模糊；第四、在二级市场上摘牌 拿地也存在一定的风险。在这些问题里，集体土地流转问题需要政府尽快完善 相关配套政策法规，设立农民建设用地使用权流转申请审批程序，将流转决定 权下放到村，公开流转收益，并向原土地使用者补偿。一级开发成本控制里的 拆迁成本控制一直是一级开发中最棘手的问题，其主要影响因素可归结为：相 关经济政策、地方政府在拆迁过程中的行政执行能力以及企业自有资金比率和 资本运作能力、项目管理水平。要解决好成本控制问题，也要从完善征地拆迁 补偿办法，充分发挥好政府在拆迁中的协调作用和执政能力做起。 再次，农民补偿安置问题一直以来是影响一级开发进程的社会问题。主要 表现在：第一、失地农民各种补偿不足，形式单一；第二、社会身份转换中的 风险补偿严重不足；第三、社会保障不足。而解决这一问题主要从以下几点入 手：第一、补偿多样化，全面推进失地农民社会保障体系建设，将农民户口进 行农转非，建立城乡统一的社会保险体系。保险和保障的资金来源实行国家、 集体、个人共同负担的原则。第二、建立失地农民社会保障基金制度。第三、 建立多种安置制度，如留地安置制度和入股分红安置；第四、做好失地农民的 劳动安置