中国住宅价格波动研究——以深圳住宅业为案例.pdfVIP

中文摘要 改革开放以来，伴随着 1998 年住房制度的改革，我国房地产和住宅业在不 长的时间里，历经了数次投资开发热潮。而每次开发热潮都引发了房屋价格的 快速上涨和社会各界的强烈关注。尤其是 2003 年之后，对于我国房地产市场是 否“过热”问题，无论是政府政策还是学者研究，都出现了不同意见的分歧。 究竟该怎样衡量一个地区的房价水平，又是什么因素在影响着房地产价格的波 动？ 深圳自 1980 年辟为经济特区后，房地产和住宅业的发展无论从形式或者是 内容，一直都走在全国的前列，深圳的经验和教训应该对我国其他城市和地区 具有很好的借鉴意义。但目前对深圳住宅价格，尤其是对价格影响因素定量分 析的文章还不多。 本论文正是试图在这方面做一些有益的尝试。 本论文研究的内容包括：首先，在理论研究和文献综述的基础上，分析了 衡量房地产和住宅业发展现状的指标并实际应用于深圳住宅市场。其次，将研 究视角集中到住宅价格的影响因素上面，根据西方经济学的供求理论并总结国 内外学者近几年来对这一问题的研究成果，归纳出住宅价格的主要影响因素， 包括人口数量和人均收入等方面的需求因素、土地成本和建造成本等方面的供 给因素、年人均 GDP 等方面的环境条件因素。其次，在剖析需求、供给和价格 形成机制的基础上，结合深圳市 1984-2006 年的实际数据构建了综合因素影响 下的住宅价格影响因素函数关系模型。最后，在对深圳市原始数据中存在的问 题和缺陷进行处理和修正的基础上，对上面建立起来的综合模型进行实证研究， 分析评价模型结果并提出自己对研究结果的思考和研究的不足。 本文的主要研究结论和创新点包括：第一，从综合影响因素角度构建研究 模型，进行定量分析，并得出深圳市的住宅价格与其影响因素之间的数量关系； 第二，得到深圳市的住宅价格与其影响因素之间的特有关系，即常住人口数量 等四方面因素与深圳住宅价格呈现显著的相关性，在现实的、均衡的深圳房地 产住宅市场中，人口因素和收入水平等因素对深圳住宅价格的影响较为显著， 三个产业结构和汇率等因素对住宅价格的影响较弱。第三，利用模型判断了 1997 年深圳市住房信贷制度的改革对住宅价格有结构性的影响，并说明了深圳住宅 价格的主要影响还是来自于需求方面的内在引导。第四，验证了深圳市的住宅 1 价格的走势，同样随人口、成本和人均收入等因素同向变动的经济规律，并在 模型的基础上结合实际数据阐述了宏观调控政策和汇率的变动对深圳住宅价格 波动的影响。这些将为政府调控房地产市场尤其是住宅市场的理性发展提供参 考。 本文的研究结果，对于进一步研究其它城市住宅价格与其影响因素之间的 关系，具有一定的参考价值，但也存在着许多不足和遗憾。未来的研究还可从 评价体系的优化、模型函数形式的选择、样本数据扩展、聚类析因分析以及结 合城市合理规模等方面加以改进，使研究结果具有更加广泛的指导意义。 关键词：住宅价格；倒U曲线；实证研究 2 Abstract Following the reformation of the housing system, the real estate and housing industry of our country has been booming through investments and development for several times at not long time since the reformation and open in China. Every feverish development almost caused the advancing of the house price quickly and the strong concern of the social public. Especially after 2003, facing the proble