中国不动产经济波动与周期的实例研究.pdfVIP

1996 年第 7 期 中国不动产经济波动与周期的实证研究 梁 　桂 (复旦大学经济学博士后流动站) 本世纪 60 年代起开始 ,美国 Step hen A . Pyhrr 等不动产经济学家开始致力于西方不动产 市场的经济周期研究 ,探索在资本主义制度下不动产的经济发展周期及其机理与在市场不同 时期的动态投资策略 。一般而言 ,不动产周期是由影响不动产收益的一系列不同周期因素组 成的总体概念 , 以下所列的周期因素均会对总体不动产周期起决定作用 : 1 、通货膨胀波动周 期 ,2 、总体经济运行周期 ,3 、不动产经济周期 ,4 、建设周期 ,5 、抵押贷款周期 ,6 、城市建设与规 划周期 ,7 、不动产寿命周期 ,8 、不动产使用权年限周期 ,9 、不动产销售季节周期 , 10 、不动产抵 押贷款周期 ,11 、不同类型物业经济周期 ,12 、社会变革周期 ,13 、流行周期 ,14 、投资年限周期 。 不动产商品的内在特性与外部效果决定了在上述诸多因素中 ,前三者对整体不动产周期 起主导作用 。由于统计资料缺乏 ,作为系统性研究工作的起点 ,本文主要关注由供给与需求决 定的我国不动产经济周期及其与通货膨胀波动周期 、总体经济运行周期的关联 。本文第一 、二 节主要通过实证方法 ,阐明我国不动产经济周期的特征 、各阶段的表现形态 、传动机制与数量 模型 ;作为与通货膨胀波动周期的关联 ,本文第三 、四节给出了通涨环境下的现金流调整模型 与内部投资收益率模型 ,并在此基础上进一步讨论现金流对于通涨的敏感程度 ,分析我国通涨 周期与不动产经济周期的差异性与联动规律 ;作为与我国总体经济周期的关联 ,我们在本文第 五节中透过统计检验与实证分析 ,发现二者间具有高度的单方向正相关性 ,并给出在今后几年 我国不动产经济发展的预测性结论 。 一 、我国不动产经济波动的特征 一般地讲 ,我国的经济波动主要是由消费需求与投资需求的共同扩张与收缩造成的。不 动产商品既是生产资料又是消费资料 ,是消费需求与投资需求扩张的良好载体 。因此 ,我国总 体经济的波动必然带来不动产经济的波动 。另外 , 由于不动产商品的特殊性 ,决定不动产市场 为不完全竞争市场 。市场中供给因建设周期呈现供给刚性 ,影响需求的因素除人 口、购买力 、 消费偏好之外 ,还有投机因素 。因此在一般意义下 ,不动产经济波动有其自身的特征与传动机 制 。 不动产经济学认为 ,在一般市场经济前提下 , 由不动产总供给与总需求的波动及其相互作 用产生周期性不动产经济波动 ,在周期性波动过程中 ,供需双方有如下特点 : 1. 供方变化比需 方剧烈 。2 . 需求线波动超前于供给线波动 。3 . 供给线与需求线的周期性波动产生周期性不动 产经济波动 。在周期性不动产经济波动过程中 ,供需双方相互作用所产生的关联性经济变量 有如下的特征 : 当不动产经济波动线降到谷底时 , ①销售率下降。②出租率通常滞后于销售 率 。因为一是租金通常已由合同约定 。二是经营者通常不愿意降低租金 ,除非长期的市场需 求下降已经成为定局 。因此他们更倾向于短期的额外设备和服务 , 以此来增加租户市场的竞 3 1 © 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. 争力 。③买价 。建造过多或市场需求疲软会导致财务危机 , 引起开发商的偿付能力不足和竞 ( 争力不强 , 以致于在不动产行业中提前破产 。低租金的收入加大了风险 抬高了市场的资本还 ) 原率和贴现率 ,令人沮丧的预售价极大地影响了现价 ,使之甚至低于重置成本 。④拥有富余 ( ) ( ) 不动产的贷方 ,如果急于把这些非盈利资产 提前破产的不动产 转变成盈利资