房地产开发成本管理研究.pdfVIP

现代商贸工业 No．21，2O10 ModernBusinessTradeIndustry 2010年第 21期 房地产开发成本管理研究 高志伟 (九冶建设有限公司，陕西 成阳 712042) 摘 要：有效实施房地产开发成本管理是 实现 良好经济效益的重要举措之一，从房地产开发成本构成入手，透析房地 产开发的投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段 、租售阶段等四个阶段 的成本管理，为房地产开发商有效实施成本管 理提供 理论依据 。 关键词 ：房地产 ；房地产开发；成本管理 中图分类号：F4 文献标识码 ：A 文章编号：1672—3198(2010)21·0060—02 房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上进 (6)开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项 目发 行基础设施、房屋建设的行为，是通过多种资源的组合使用 生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、 而为人类提供入住空间、并改变人类生存 的物质环境 的一 水 电费 、劳动保护费、周转房摊销等 ； 种活动 。这里的资源包括 了土地、建筑材料 、城市基础设 (7)财务费用是指企业为筹集资金而发生 的各项费用 ， 施 、城市公用配套设施 、劳动力、资金和专业人员经验等诸 包括企业经营期间发生 的利息净支 出、汇兑净损失、金融机 方面 。 构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用； l 房地产开发 的成本构成 (8)管理费用指用于房地产开发到出售交付使用过程 房地产开发成本是指房地产企业在房地产商品开发、 中，开发商管理人员所发生 的一切费用等 ； 生产、经营过程中所支出的各项费用的总和 ，包括以下几个 (9)销售费用是指房地产企业在销售产品或者提供劳 方面 ： 务等过程中发生的各项费用 ，以及专设销售机构的各项费 (】)土地征用及拆迂补偿费包括土地征用费，耕地 占用费， 用 ，包括应 由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、 有关地上、地下附着物拆迁补偿费，安置动迁用房支出等； 维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费， (2)前期工程费包括企业项 目可行性研究、规划 、设计、 专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、 水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支 出； 物料消耗以及其他经费，以及开发产品销售之前改装修复 (3)建筑安装工程费包括企业以发包方式支付给承包单位 费、看护费等。 的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费； 2 房地产开发的成本管理 (4)基础设施费包括开发小区内道路、供水、供 电、供 2．1 房地产开发的成本管理的概念 气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出； 房地产开发的成本管理是根据开发商或投资商的总体 (5)公共配套设施费包括不能有偿转让 的开发小区内 目标和工程开发的具体要求 ，在开发建设过程中，对有关活 公共配套设施建设发生 的支 出； 动进行有效的组织、实施、控制、跟踪 、分析和考核等管理活 识别 。总结如表 2： (1)当市场呈现最好的状态 的时候 ，即SO相结合的时 表 2 项 目的 SWOT分析表 候，项 目风险最少。项 目管理者通过可通过提供资源来提 优势S 机会点0 升竞争优势 。 1．地段优越 ，位于成熟的居住区内；