基于CVM法的农地发展权定价——以武汉市远城区为例.pdfVIP

农业经济 农fI】经济 科技2012年第23卷第05魍(总第293l{I{) 基于CVM港的农地发晨权定价 以武汉市远城 区为例 黄 滟。张安录 (华中农业大学 土地管理学院。湖北 武汉 430070) 【摘 要】农地发展权是农地转为非农建设用地的权利 ，设立农地发展权并合理其价格 ，既可保障农 民的土地财 产权益，又能有效地保护耕地资源。采用CVM方法时发展权进行 了定价理论模型构建和实证研究。在定价理论模型 构建过程 中，研究考虑 了地块异质性 、农地可发展性等时发展权定价的影响并做 出了相应的假定．在实证研究中．通 过农地发展权购买意愿的调查结果确定武汉市各远城 区农地发展权价格。 [关键词]农地发展权；农地发展权价值；馨件价值法 1 引言 可转为建设J{{地等不同心途 ，进行开发利用的权利 即町将农 地发展权定义为 ：为保护耕地和生态平衡 ．维护农 民集体 的合 当前 ，我 国正处在工业化、城镇化、农业现代化进加速发展 法权益 ，根据公捻建设和社会发展的需要 ．依法改变现有农地 时期 ，中国社科院2011年 7月发表的2010年 《城市蓝皮书》预 用途 ，用于公益建设或将农地直接进入土地一级市场 ．从而获 计 。“十二五”期问．我国城镇化率到2015年将超过5O％。城市 取该土地增值效益的一项独立的产权 。 化对我 国经济 的发展和人 民生活水平的提高有 巨大的促进作 2．2 农地发展权的归属 用，这是毋庸置疑的。然而 ，中国城镇化快速推进 ，各项建设都 国外关于农地发展权 的归属 。有两种主要处理方式：一是 离不开土地这一资源和空间的支撑 ，也对土地提出更大需求 。 农地发展权 同地上权 、抵押权等一样 。首先 自动归属于土地所 根据农业部和 国务院发展研究中心研究统计 ，从 1987-2001 有人 ．政府要保护农地 ，须事先向所有人购买发展权 。二是农地 年．全国用于非农建设的占用耕地达 226．31万hm 。按照规划 发展权一开始就属于 国家或政府 ．土地所有人或使用人若想改 预测．从 2000—2030年的3O年问，占用耕地还将超过 363．33万 变用途或利用强度，必须向政府 申请或购买农地发展权。在中 hal。我国的耕地保护也面临着空闯的压力 。虽然我国实施 了一 国实行 国有土地所有制与农村集体土地所有制两种土地所有 系列耕地保护政策 。但从具体实施效果来看 耕地数量减少、质 制度 。这种所有制的特殊性也让中国的农地发展权归属 问题被 量下降的趋势仍然存在 。非农建设开发往往能带来 巨大的增值 格外关注。对于农地发展权 的归属 ，我 国学者主要持三种观点 ： 收益 ．然而当前这些收益大多归地方政府和开发者 占有 ，农 民 发展权归国家所有 ；发展权归土地所有者所有 ；国家作为农地 和农村集体经济组织仅获得了其中很少的一部分，哝地增值收 发展权的权力主体代表。农民集体参与对发展权权益的分享。 益分配不合理，农民和农村集体经济组织利益受到较大损害。 将农地发展权归国家所有 ．着重公权的作用 ，看似有管制 如阿有效保护耕地资源、保障农民的合法权益 ，怎样合理分配 效率 。但由于机制问题 ，缺乏公平 ，农地保护与农 民利益得不到 农地增值收益是我们 待解决的问题 而农地发展权 的设置 ， 有效保障。失地农民由于没有一定的资金积累，无力承担其 自 是我们解决上述r口j题的关键 、 身的教育 培训费用 ，会使其未来的生存失去保障，不利于农民 和农村未来的发展 但若将农地发展权全都JfI于农民所有，容 2 农地发展权 内涵 易遗