土地使用管制及其利益补偿研究评述和启示.pdfVIP

丝直 CHINAREALEsTATE 土地使用管制及其利益补 羹研究评述耘窟示 张鹏 广东商学院资源与环境学院 摘要：土地使用管制是政府配置土地资源、干预土地市场的一种方式。纠正土地使用的外部性、提供公 共产品是管制的主要 目的。土地使用管制的存在是必要的，但是人们必须注意加强对其效果的研究。这 些效果有些是积极的，有些是消极的。土地使用管制本身是有成本的。随着社会的发展，土地使用管制 方式越来越多样化、弹性化和市场化。由于管制而给有关主体造成的影响可通过税费或者补偿的方式 予以再调整，以维护社会公平，并达到特定的社会 目标。本文通过对国内外有关文献的回顾，得出了几 点对我国土地制度有益的启示，这些制度包括耕地保护制度、用途管制制度和城市土地出让制度。 关键词：土地使用管制 。效果 ，利益补偿 中图分类号：F293．2 文献标识码 ：B 文章编号：1001-9138-(2011)05-0048-55 收稿 日期：201卜03—05 一 、 绪论 方面。在我 国，土地使用管制的影响尤为明显，遍 土地使用管制是对政府土地用途、变更施加 及城市和农村，关乎耕地保护、土地财政、房地产 的限制，并对土地使用中所具有的具体权利 内涵 市场、农村发展等重大 问题 。 给予的界定。规划是一种典型的管制手段，它并 土地使用管制中的规划、分区等手段为政府 不等于管制，但和管制密不可分 。土地作为一种 所熟知并广为使用 ，但是这些手段存在的弊端却 特殊的生产和生活因素，在存在市场失灵的情况 一 直被忽视。土地使用管制如何与土地税收、土地 下，需要政府对其使用给予一定的干预 ，以达到 管理、住房政策、城市发展战略等结合以发挥其本 社会福利最大化或某种社会期望的特定 目标 。实 有的功能，并未得到学界和政界的重视 。 际上，土地使用管制已渗透到社会经济生活的方 二、国内外文献回顾 方面面，并随着土地稀缺性和重要性的加大而不 (一)管制 目的和功能的讨论 断扩大着影响力。 Harvey和 Jowsey认为管制的合理性和 目的 土地使用管制的直接影响表现为其对土地使 是不可分的，其 目的是获得一个 良好的生活环境； 固I 用方式、土地价值的影响；间接影响更为广泛 ，表 确保社会的土地资源在现在与将来都做最适当的 现在对经济发展、城市形态 、就业 、可支付住宅等 使用；协调各种土地使用的竞争。管制的功能是增 也 j 5下半月刊 学·术版 48}2011 地壶 CHlNAREALESTATE 进知识、容纳外部性、处理不完全竞争、提供公共 土地用途管制政策的制定和执行带来的管制成本 与共同设施、改善资源 的流通性、所得的再分配。 小于农地减少带来的社会损失，土地用途管制政 而边泰明认为土地分区管制的功能可以从矫正外 策在经济上是完全可行的，而且它所带来的效率 部性、提供公共财货、公开资讯和降低土地开发交 损失完全可以由社会福利的上升来补偿。特另』有『 易成本等方面来说明。林森 田则从制度层面深入 益的是他很早就指出了市场价值通常仅仅反映土 指出土地使用分区是