城乡统一建设用地市场构建的制度性障碍探析.pdfVIP

丝直扬 CHINAREALE AlE 城乡统一建设用地市场构建的制度性障碍探析 付光辉 吴翔华 南京工业大学土木工程学院 摘要：本文在分析城乡统一建设用地市场构建必要性基础上，找出造成城乡建设用地分割的制度性障 碍。这些障碍包括：集体土地所有权各项权能不完整，导致其无法转移；集体土地所有权主体不明确，引 起建设用地市场交易主体混乱；宅基地使用制度不合理，割裂了城 乡居住用地市场的统一；集体土地使 用年期不确定，阻碍土地交易。针对这些障碍，提出了相应的改革策略。 关键词：城乡统一建设用地市场，制度性障碍 ，集体土地制度改革 中图分类号：F301．3 文献标识码：B 文章编号：1001—9138-(2011)01-0058-63 收稿 日期：2010—1卜16 一 、 城乡统一建设用地市场构建的必要性 业的形式集中使用土地，但无法像城市企业一样， (一)统筹城乡发展的必然要求 将其土地转让、出租、抵押等 。可见，现行集体土地 统筹城乡发展具有十分丰富的科学 内涵，择 制度无法达到城乡协作的要求。其三，城乡协调要 其要者，可归纳为 4个层面，即城乡通开、城乡协 求利用市场配置土地资源。由于城乡 自然位置不 作、城乡协调、城乡融合。 同，资源 占有不同，生产要素的质量不同，城市与 其一，城乡通开要求城乡资源一体化。城乡分 乡村作为两种非均质的地域空间，客观上存在着 割的制度未打破 主要表现在农村建设用地无法 这种 自然形态上的城乡差别，这就必然造成城乡 在城乡间合理流动，农村建设用地市场缺失。国 发展的不平衡。城乡经济社会协调发展有赖于城 家通过土地征用方式，将农村建设用地变为城镇 乡资源的合理流动和有效配置。其 四，城乡融合要 用地，给予补偿价值过低；而对于城市中旧城改造 求城乡土地市场融为一体 。从本质上讲，城乡融合 涉及拆迁的土地，却按房地产市场价格 (购买价) 是城市与乡村互为资源、互为市场、互为服务的过 进行补偿。显然，两者比较来看，对前者显失公允。 程。应该看到，目前我国各地城乡经济社会融合的 其二，城乡协作要求土地资源在城乡间合理流动。 广度和深度均不尽如人意。如进城务工和居住的 土地要素作为一种重要的资源要素，在城乡协作 农民逐渐脱离农村，其原宅基地需要出租、转让和 中将发挥主要作用。特别是乡镇企业发达的农村， 交易，这些转变客观上要求土地制度须有利于土 圈 层 农民大部分收益逐渐来 自于非农产业，村里以企 地的再配置和再利用。当前，城乡无法融合的矛盾 1 5820111下半月刊学·术版 丝直 CHINAREALESl褫 从土地资源配置上看主要表现在农民甚至集体 转 由于缺乏法律依据而不得不采用 口头协议或 没有土地处分权，导致农村建设用地市场缺失。 “地下交易”的方式，使得因流转程序不规范、手 综上所述，从城乡统筹发展的四个层面来 续不完备、土地流转合同权利义务不明确而导致 看，无不要求发挥市场机制在土地资源配置中的 的土地纠纷时常发生，且发生纠纷后缺乏正当解 基础性作用，建立协调城乡土地资源配置关系的 决纠纷的渠道。有的纠纷，由于没有得到及时合 新模式。而 目前我国农村建设用地市场缺失，已 理的解决，最终转化为刑事案件，影响了社会稳 经成为城乡统筹发展的重要制约因素。