业权实现与交易成本——以《物权法》为视角.pdfVIP

廛丝 徨 CHINAREALEsTATE 业权实现与交易成本 以 物《权法》为视角 徐颖 天津市第二中级人民法院 摘要：本文从 物权法 所设定的商品房住宅小区业主委员会的权益出发，通过对业主权利实现成本的 诸方面分析，提出了业权实现 中制度安排的调整设想。 关键词：业主，物权，实现，交易成本 中图分类号：F293．35 文献标识码 ：A 文章编号：1001-9138一(2011)08—0070-74 收稿 日期：2011—05—02 业主委员会是重要的社区组织，是居 民委员 占有、使用、收益和处分的权利 ”；在第 70条又进 会主要的协助力量，在当前加强和创新社会基层 一 步具体规定，“业主对建筑物 内的住宅、经营性 管理中是一支不可替代 的力量 。本文从业主委员 用房等专有部分享有所有权 ，对专有部分以外的 会 的权力设置切入 ，围绕提高业主委员会这一社 共有部分享有共有和共 同管理的权利 ”。可以说， 区组织的效率 问题，讨论业主的权利实现与交易 物《权法》对居 民房屋所有权做出了迄今最为全面 成本，从而把握好完善社区治理结构的关键一 系统且具体细化的规定，是中国民法 中物权的历 环 。 史性进步。 一 、 问题的切入：权力设置需考虑交易费用 为了贯彻居民房屋所有权条款的精神，保护 物《权法》第 2条规定 ，“本法所称物 ，包括不 业主的合法权益，物《权法》相应对住宅小区业主 动产和动产 ”；“本法所称物权 ，是指权利人依法 委员会 (以下简称 “业主会 ’，)做 出了 一系列规定 ， 对特定的物享有直接支配和排他 的权利 ，包括所 对诸如业主会 的设立、业主会的权限、业主会决定 有权、用益物权和担保物权 ”。依据 《中华人民共 事项程序 ，甚至表决要求达到的法定人数都做 出 和国宪法》保护公民合法私有财产的精神，物《权 了具体规范。 法》在第 66条做 出了“私人的合法财产受法律保 1．关于业主会的设立。 物《权法》第二编所有 f 护”的规定，在第65条明确，私人对其合法的房 权第六章业主的建筑物区分所有权第 75条规定， 褐{ 屋等不动产享有所有权；同时，在第39条指出，业主可 以设立业主大会 ，选举业主委员会 。地方人 鼻 “所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有 民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主 ；匕 磊 屋坦 遗徨 Cm 陋 委员会给与指导和协助 。与此相联系，《国务院关 项 。 于修改 物业管理条例 的决定》(2007)中将第 3．关于表决法定人数。决定前款第 5项和第 l0条第 l款修改为：“同一个物业管理区域 内的 6项规定的事项，应当经专有部分 占建筑总面积 业主，应当在物业所在地的区、县人 民政府房地产 三分之二 以上的业主且 占总人数三分之二 以上 的 主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导 业主 同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占 下成立业主大会，并选举产生业主委员会 ”。 建筑总