影响中国房地产市场发展的主要制度安排研究.pdfVIP

房地 直场 肛 舭 影聃中国房地产市场 发展钓主要戳魔安排研究 唐志军 谌莹 刘友金 湖南科技大学 摘要：影响我国房地产市场的主要制度安排有五种：房地产住房供给和保障制度 、房地产土地供给制 度、房地产金融制度、房地产税收制度和存在于我国居民购房行为中的非正式制度。本文对这些制度安 排的主要内容及其变迁做了分析，并研究了这些制度安排对我国房地产发展的影响。 关键词：房地产，制度安排 ，非正式制度 中图分类号：F202 文献标识码：B 文章编号：1001—9138一(2011)07—0024—33 收稿 日期：2011-05-04 一 、 引言 地产市场供给的主体变化以及保障制度的建立和 自我 国实行居 民购房货币化和市场化 以来， 发展过程可将我国房地产市场划分为四个时期。 房地产的主要制度安排就在不断变迁 ，而且这些 (一)国家作为住房主要供给者的计划分配阶 制度也在深刻地影响和改变着我 国房地产市场 。 段 对于中国的房地产主要制度安排，已有的研究主 1998年 以前 ，我 国住房实行 的是计划经济条 要从不 同的角度进行 了探讨 。但我们可以发现现 件下的“实物分配”制度。我国从 1986年才开始推 有研究还存在一些缺失 ：一是未能从全面分析我 行住房商品化试点和租房制度改革，但是房地产 国房地产主要制度安排及其影响；二是对制度变 市场化进程缓慢。这一阶段，我 国房地产市场 的供 迁的研究还有待深入 ；三是对非正式制度安排的 给者主要是政府 ，真正的市场化程度低，市场空间 重视不够。因而本文 旨在这些方面有所突破 。 狭小，房地产价格并不是真正的市场价格。在这一一 二、中国房地产住房供给和保 障制度安排 时期，虽然工业和商业的市场化改革初见成效，但 I 我国房地产住房供给以及保障制度安排是随 在住房供给领域的改革却是进展缓慢，城镇住房 固』 着我国房地产市场的形成和发展以及我国市场 的供给采取的仍然是 以“配给制”为主要分配方式 层} 经济体制的建立和完善而逐步发展起来的。按房 的福利性分配制度 。 』 『 24l20117-F-~ U．学术版 屋丝 直扬 CHlNAREALESTATE 此时，保障制度也处于初步发展阶段 。从 发 关《于促进房地产市场持续健康发展的通知》， 1993年 国务院发布 关《于深化城镇住房制度改革 使我国房地产市场的定位发生了很大改变。该文 的决定》以来，国家开始实施安居工程、推行住房 件改变了我国1998年提出的 “以经济适用房为 公积金制度 ；到 1997年，国家开始全面推行住房 主 ”的房地产市场定位，转到 “逐步实现多数家庭 公积金制度 ，以公积金作为房贷的基本方式 ，并 购买或承租普通商品住房 ”，更加肯定了商品房 且开始下调利率，放宽房地产价格及消费信贷， 的地位，强调要根据市场需求，采取有效措施加 鼓励个人买房。 快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比 (二)市场化改革初期的 1998年至 2003年 例 。从经济适用房为主导到 以普通商品房供给为 1998年，我 国开始 了全面的房地产市场化改 主 ，这说 明我国开