不良贷款（债权）估值操作中常见问题分析.pdfVIP

{ll 一 不 良贷款 (债权)估值操作中常见问题分析 霉王树军 曹剑平 编者按：不 良贷款 (债权)估值方法和估值技术尚待进一步完善，作者从工作实践出发，对不 良贷款 (债权)估值操作 中需要注意的常见问题进行分析，并提 出应对措施，以供进一步探讨、完善。 一 ． 估值范 围界定必须完整 时需要收集企业和有关部 门出具的相关证明．如果出 无论哪种估值形式 ．要特别关注对抵押资产评估 售要有入账依据 ，在评估 明细表将有关情况一一列 范围的认定 估值人员应将抵押清单 、他项权证、抵 示。已办理抵押登记的抵押权是一种绝对权 ．它具有 押证明书等～一核对 ．保证估值范围的完整。在实际 对抗任意第三人的效力，即使抵押物被转让给第三 操作中．经常会遇到下面问题 ： 人 ．抵押权仍然有效 ．抵押物仍负有抵押权的权利负 1、 抵押清单与他项权证 中抵押物的数量不一 担 ．因为产权转让不影响抵押权的效力．抵押权人仍 致．这时出于谨慎性原则 ～般应以他项权证中的数 可以就该抵押物向第三人主张抵押权。 《担保法》解释 量为准．因为在 1gg5年 10月 1日 《担保法》实施后 ， 第67条规定 ：抵押权存续区间，抵押人转让抵押物未 只有在权利机关登记 ．抵押才生效。但也要考虑例外 通知抵押权人或者未告知受让人的．如果抵押物已经 原则 ，有的他项权证后附的抵押清单的数量 明显大 登记的，抵押权人仍可以行使抵押权 取得抵押物所 于他项权证上记载的数量 ．但抵押时评估值与他项 有权的受让人 ．可以代替债务人清偿全部债务 ．使抵 权证记载的价值一致时．出于谨慎性原则 ，可以清单 押权灭失。抵押物存在重复抵押现象，如存在多个抵 为准。 押权人 ．要确定待估债权在抵押权人中的顺序及各抵 如某项 目中工商抵押登记证 中记载房屋建筑物抵 押权人对应的权利价值 然后按照顺序分析抵押债权 押面积 51837平方米，后附抵押物清单 ，实际抵押物 的可受偿金额 。 清单的面积为5446106平方米，出于谨慎性原则 ，估 3、 以在建工程做抵押 ．办理了抵押登记 ，但该在 值人员以54461．06平方米确认 ．其中商场建筑面积 建工程建成后 ，未对建筑物重新办理抵押登记的．应 4g1g． 06．平方米 ，因为整个集团拖欠其贷款本金合计 认定抵押有效。 5865万元 ，已经抵债给了商业银行 ．且贷款时在房产 4、 房屋抵押并办理 了登记 ，而房屋 占用范围内 部门办理了抵押登记 ，因资产管理公司收购的债权是 的国有土地使用权没有抵押 ，按照 《担保法》第 36 在工商部门办理的抵押登记 ．故商业银行应当优先于 条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的 该房屋 委托人受偿 ，故对应抵押建筑面积应为 49542．01平方 占用范围内的国有土地使用权 同时抵押。以出让方 米 ：抵押登记证上记载抵押物为机器设备 576台套 ． 式取得的国有土地使用权抵押 的，应 当将抵押时该 实际核对抵押清单为464台套 ，因为清单上显示的抵 国有土地上的房屋同时抵押 “规定 ．应认定房屋 占有 押评估值与抵押登记证上记载的不一致 ．故按实际的 范 围内的国有土地使用权一并抵押 ．抵押权人可主 数量464台套进行估值。 张对该土地 的有限受偿权。如该抵押房屋被第三人 2、 抵押物出售、灭失、毁损现象普遍存在 ．根据 毁损 、灭失的．抵押权人可以根据物上代位性直接向 担保法 抵押权因抵押物灭失而消失”的规定 ，估值 第三人行使赔偿金请求权