国家实行房产新政是否属于情势变更.pdf.pdfVIP

投 资与创 业 2012．4 国家实行房产新政是否属于情势变更 李文克 (华东政法大学 上海 200042) 摘 要：近几年来伴随着我国房价的快速上升，国家对房产市场的调控力度也愈加频繁，一项新的房产政策的 出台对于房屋买卖双方来说，可不可以依据情势变更原则予以解除买卖合同，这是国家房产政策对房产市场影响 的具体反映。 关键词：房产新政 ；情势变更；买卖合 同解除 一 、 案情回放 有不可抗力 四个要素中的两个要素 “不能预见”和 “客观情况”， 2010年4月 12日，宋女士与张先生在经纪公司居间下签 在履行的程度上可能达不到不可抗力。情势变更发生后，合同一 订 《北京市存量房屋买卖合同》，约定宋女士出卖位于海淀区的 般可以继续履行，只是会导致显失公平的后果 ，这是情势变更与 一 套房屋。约定 ：买卖双方应于2010年5月3013前向银行办理 不可抗力的主要区别。在发生客观情况变化时，如果导致合同不 贷款申请手续 ，买受人贷款金额为人民币200万元 ，第4项约 能履行或者部分不能履行时，适用不可抗力 ，如果导致合同履行 定 ：若贷款未获批准或批准贷款数额不足申请额 ，出卖人允许买 困难，但是却可以履行 ，只是履行会显失公平 ，那么就适用情势 受人可选择再一次向其他银行申请贷款，出卖人应积极配合。若 变更，协商变更合同的内容或者通过法院做出公正的裁决 批准的贷款数额仍不足 申请额或买受人没有选择再次申请贷 2．客观情况的范围不同，不可抗力主要是重大的自然灾害， 款，则买受人应在办理缴税过户手续前当日补足购房首付款。张 洪水、旱灾、台风、地震等等；社会异常事件，战争 、罢工、骚乱等， 先生并支付了定金人民币 15万元。在张先生办理贷款过程中． 并且这些灾害或者事件也必须符合 “三不”原则。情势变更的客 因北京市出台新房贷政策导致其贷款未果 ，故起诉至法院要求 观基础范围一般为，社会经济情势发生的变化 ，等价关系的异常 解除房屋买卖合同。庭审中，张先生提供了结婚证等证明家庭名 破坏，典型的为由于国家相关的才财政政策、货币政策调整引起 下已有两套房屋，无法贷款。宋女士表示存量房屋买卖合同真实 的给付与对待给付的不平衡，物价暴涨暴跌、通货膨胀引起的异 有效。银行未批准贷款事宜已在合同中作出约定，不受 《通知》中 常的市场风险导致合同目的不能实现等。应该说情势变更的客 关于住房贷款的限制，故应按合同执行。法院审理认为本案买卖 观情势是不可抗力的一个分支，是应对经济变化的一个特殊条 属于 《通知》中暂停发放贷款之情形 ，该情形属于政策变化所导 款。 致的合同成立后客观情况的变化 ，是张先生在订立存量房屋买 本案例中，宋女士和张先生在签订房屋买卖合同后，北京市 卖合同时所无法预见的重大变化，若要求继续履行合同对其明 出台了相关的房产调整政策，令已经拥有两套住房的张先生无 显不公平。故张先生请求法院解除合同，于法有据。合同解除后， 法从银行获得贷款来购买第三套住房，使得双方的合同陷入僵 已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原 局。北京市这一政策的出台完全出乎当事人的预见范围．如果在 状，故张先生要求宋女士返还其交付的定金 15万元，具有事实 此政策下履行合同的话 ，张先生需要直接付给宋女士200万元． 和法律依据 ，应予以支持。 这大大超出了张先生的支付能力，在这样的背景下履行合同明 二、案件争议 ： 显不利与买方，故此种情况属于情势变更而非不可抗力。 新房产政策对已经签订的房屋买卖合同的影响。 (二)情势变更与商业风险 三、法理分析 情势变更与商业风险的区别有以下几点 ：一 、市场经济以 (一)