小产权房问题初探.pdfVIP

2011年 法商论坛 第一卷 小产权房问题初探 尤 丽 (北方工业大学 北京 100144) 摘 要：小产权房是山乡镇政府或农村集体经济组织独 自或联合房地产扦发商在农村集体所有的士地上建造并销售的一种 房屋。岂涉及我国敏感的十地问题和住房问题，牵涉政府，地产商，农民，城镇膳民等多方利益，实质为我国农村土地集体所 有制之下的 l地使JI{=I权流转问题。 关键词： 小产权房 土地管理法 农村集体所以土地使用权流转 ． 一 、 小产权房的概念 仅粗略统计，当时通报项 目的总体规模就达到了近百万平米， 小产权房”是指在农村集体J：地上，由享有该土地所有权 而石家庄现在每年的商品房销售面积也不过两三百万平方 的乡 (镇)政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合 米。由此我们已足可洞察 “小产权房”的全国之整体态势， 井发建设，并山乡 (镇 )政府或村委会制作房屋权属证书的 其影响已引起政府及社会各层的关注 “小产权房”产生的 房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡 (镇) 原因是：国家二元结构的土地制度，国有土地和集体土地的 政府或村委会的盖章以证明其权属，故也称之为”乡产权”。① 二元式划分，导致了土地一级市场国家垄断，造成二者事实 小产权房产生的背景 上的不平等 ，一方面，农民在征收中获得的补偿与市场价价 (1)中国改革开放向纵深发展的大背景下各种体制尚不 值相差太大，就 自主建房出售，另一方面，现在城市房价太 完善，容易给人以钻空子和规避法律的机会，政府有关部门 高，城镇的中下层的老百姓的收入远远不足以购买房屋，只 监管乏力甚至默许并从中谋取私利。 能另找门路 ，由于农村房屋便宜，于是很多城镇居民购买。 (2)经济全球化背景下，中国经济迅速崛起，各种因素 小产权房背后的问题：农村集体所有土地使用权流转问题我 导致房价高涨，居民住房问题难以解决。一方面城市土地供 国农村集体所有土地使用权流转问题，他具体包括两个方面： 应紧张，地产商追逐利润、哄抬房价，另一方面居民对住房 (一)集体建设用地使用权的流转问题 的需求随着生活条件的改善而增加，金融业的发展也推动着 我国现行法律规定，农村集体所有的土地原则是只能进 房地产业的发展和房价飙升。 行农业使用，如果要转为建设用地必须经国家征收转为国有 (3)传统乡土社会的根基动摇，城乡人 口流动频率和幅 后有相关部门以国有土地使用权的方式出让给使用人。但这 度暴涨。 农民进城一方面加剧了城市住房等方面的压力，另 种土地的使用方式与现行的 《土地管理法》、 城《市房地产管 一 方面也造成农村土地的一定闲置和农村劳动力的减少，农 理法》有直接的冲突，面对这种冲突，学界对集体建设用地 业、农村发展中地融资需求也使得以往严格的土地政策有所 使用权的流转问题形成了有限制流转说和 自由流转说两种观 松动 ，以此同时，我国人对地少和社会保障体系下，不健全 点。 国情下的耕地保护等严格土地政策和土地保障农民基本生存 有限制流转说的主要理由如下： 权利的功能限制着农村集体土地使用权的流转。 农村集体所有的土地固有的特殊性决定了其使用权的流 转应有限制而不能放开，一方面，集体土地使用权的行使、 二、小产房权的现状和产生原因 处分均与国家农业政策有关，其主体众