厦门本岛开发失控的成因机制分析与对策研究.pdfVIP

厦门本岛开发失控的成因机制分析与对策研究 何子张 【摘要】分析厦门本岛开发失控的现象及所产生的问题。分析本岛开发失控的成因为：以本岛为中 心的发展战略历史惯性与局限性，相互冲突的城市空间发展战略，本岛开发控制缺乏可操作的政策工具和 规划实施细则。提出本岛开发控制对策：构筑开放的多中心城市空间结构，建立连贯统一的城市空间发展 战略，完善本岛开发控制政策工具，深化规划实施细则。 【关键词】开发控制；空间结构；规划政策；厦门 1.本岛开发失控之表征与问题 1.1 本岛土地开发失控之表征 1.1.1表征 1：土地开发趋于饱和 2 2 2010 年厦门全市土地面积1699 km ，本岛用地面积157.76 km ，其中建设用地面积102 2 2 2 km ，包括城市建成区95km ,城中村用地7 km 。从图1 可看出，除了海湾、水库和大型山体 外，本岛土地已经基本填满，东北部的部分凭证土地大部分也已出让 （图1）。 图1 2012 年厦门本岛土地利用现状图 1.1.2表征2：人口增长加速，部分片区人口密度偏高 近年来本岛人口增长迅速。2000 年本岛人口为 109.65 万，2003 年 120.51 万，2010 年186.13万，2011年根据计生委统计常住人口达到211.13万。11年来户籍人口仅增长36%， 非户籍人口已经成为推动人口增长的主要推力，尤其是在金山、禾山等城中村集中的社区。 在就业人口方面，根据2009 年全市就业岗位为171.8 万，其中本岛达到108.9 万，占全市 的65%。 1.1.3表征 3：土地开发速度快、强度高 近年来在土地财政收益诱导下，本岛经营性用地的容积率普遍较高。2004-2010 年公开 出让土地的总建筑面积为1211.9 万㎡，2010 年现状总建筑约8680 万㎡，6 年来实际竣工建 筑面积达到2478.9 万㎡，占28.5%。其中住宅竣工建筑面积 1667.8 万㎡，而2010 年本岛 住宅建筑5213.6 万㎡，占32%，可见近年来本岛设增速非常快，尤其是住宅建筑增长迅猛， 这又进一步吸引居住人口向本岛集中。另一方面，2004-2010 年公开出让的土地开发强度偏 高，140 宗出让用地的用地面积达到577.4 公顷，平均容积率为2.09，其中商业办公酒店用 地平均容积率为2.8，居住用地平均容积率为2.65，目前已经出现多个超高层住宅区。140 宗用地中，容积率在2～3 的比例为33%，容积率大于3 的占44%。 1.1.4表征4：本岛发展不均衡 因老城区可以提供比新区更好的公共服务，大量行政机关、医疗、学校、科研单位还 集中在老城区，导致老城不断被改造填充，功能不断聚集。西部老城区和南部风景旅游文化 旅游资源丰富，但旅游配套设施不足，尚待深度开发。东部是厦门提供区域性高端生产性服 务业的主要空间载体，目前已具雏形，但涉及城中村改造等困难，需要大力提升。北部还存 在大量的工业仓储物流功能，作为将来厦漳泉城市一体化交通和功能汇集的焦点，是本岛提 升的战略性地区，迫切需要进行产业转型和空间重构。 1.2 本岛开发失控所产生的问题 1.2.1 环境品质下降 本岛又被成为“海上花园”，以环境优美著称于世，但近年开发失控导致本岛环境品质 不断下降。2003 年本岛公共绿地面积740 公顷，人居绿地面积6.14 ㎡。2010 年公共绿地 2 面积1120 公顷，增加380 公顷，但由于人口增长过快，人均绿地面积下降到6.03 M ，已经 低于国家园林城市7.5 ㎡/人的低限标准。同时公共绿地主要分布在本岛东南部，东北部相 当匮乏。另一方面，本岛开发出现了“上山下海”的情况，大量的海面、湖面被填平，建设 突破山体高程控制和建筑高度控制，在山水资源丰富的地区进行高强度开发，导致“湖变构、 山变丘”，城市开放空间变成私家花园。旧城改造普遍采用成片推倒高强度开发的模式，导 致旧城风貌和空间肌理被破坏，进一步加剧旧城的环境和公共设施压力。 1.2.2公共服务配套不足 按照现有的总体规划，本岛人口规模控制在 130 万，