成都市别墅市场简析(中原).docVIP

[中原研究]成都市别墅市场简析 —— 别墅供应篇第一部分 概况说明 一、成都市场别墅含义 独立别墅：即singlehouse，是在结构上完全独立的建筑。作为顶级住宅类型，其业态特征体现为对稀缺的自然、人文资源的独占性。 联排别墅：即townhouse，是在结构上有一面或二面墙是与他人共用的不完全独立的建筑，多位于市郊区域，对地理位置及周边环境的要求比较宽松。而在欧洲原始意义上真正的townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅。 二、 别墅类型分类 别墅市场自发展以来，类型不一，分类方法繁多，以下主要从别墅户型结构、别墅诉求点、别墅品质等方面进行分类。 表1－别墅分类表 别墅类型 简单定义 主力面积（㎡） 基本配套 独立别墅 独立的别墅居屋四面有窗 300左右 独立花园车位，且双车位 联体 别墅 双拼 两户连在一起，三面有窗 200—220 独立花园、单车位 多联 四至六户连在一起 180左右 公共花园、有车位 联排别墅 多户连在一起两面有窗 170—180 公共或独立花园、有车位 按照别墅的景观设施分类 类型 特征 人文景观别墅 人工建造的娱乐设施、别墅区内人造的水系、山系等， 自然景观别墅 周边的山、海、湖等形成了别墅的景观， 按照别墅的品质及价格分类 豪宅型别墅 设计、施工、环境、管理等品质较高， 经济型别墅 价格适中、功能实用，适合一般工薪阶层消费水平的， 排屋式别墅 低层联排住宅，或低层联排城市公寓（如Townhouse）， 注：本次研究分类主要从独立别墅和联排别墅两大类入手，各种联体别墅都归入联排别墅内 三、成都市别墅市场研究范围界定 目前成都市在售的别墅项目主要分布于主城区、近郊区（地理位置与主城区接壤包含龙泉、双流、华阳、高新西区、温江等）及远郊区（地理位置与主城区不接壤如青城山、大邑、新津等）。 在主城区中，我们又按成都市民日常的生活习惯引入了城东、城西、城南、城北及市中区的概念，各板块基本情况及其对比详见我司撰写的《成都市房地产住宅市场概况》，以下所用数据来源于中原市场调查。 四、研究对象界定 成都市的在售别墅项目，调查时间截止到2004年8月31日，共计24个别墅样本。 五、成都市别墅市场研究数据来源说明 本报告基本资料来源于成都统计年鉴以及政府网站等，别墅基本数据来源于中原市场调查，数据与实际可能有一定出入，请读者自甄。 第二部分? 成都市别墅投资及开发状况 1、别墅历年投资情况分析 图2-1 别墅历年投资情况图（单位：万元） 表2-1 历年成都别墅投资走势表（单位：万元） ? 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 别墅 13584 27882 50187 57409 80888 184365 214278 202179 住宅 372952 349139 455224 554029 867561 1228045 1488834 1108659 总额 684379 730147 799675 939665 1291611 1707554 2033104 1438497 数据来源：成都市统计年鉴 ??从1996年至2002年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头，2003年投资势头有所回落??1996-2002年，成都市别墅市场的发展基本保持与整个房地产业发展同步，历年来均呈不断上升的势头。??2003年，成都房地产市场投资整体水平下降的趋势，别墅投资出现小幅下跌，但跌幅非常有限，大大低于住宅和整体投资下跌幅度。 2、历年别墅投资增长情况分析 图2-2 历年别墅投资增长情况图（单位：万元） ????????????????????????????????????????? 数据来源：成都市统计年鉴 成都别墅市场的开发投资起伏大，波峰、波谷明显； ??早期的1992到1997年是成都市别墅市场发展的初期，由第一个带别墅项目的锦绣花园到五大花园盲目跟风修建的别墅，市场经历了从无到有的过程，但五大花园修建的别墅因为产品设计落后、大环境无法改善等问题而倍受冷落； ??1997-1999年是市场的回落期，直到2000-2001年，成都别墅市场开发迈向了新台阶，通过特色化、差异化的市场定位和产品设计，成都别墅呈现出百花齐放的景象：占尽稀缺资源（自然景观或人文景观）的豪华独立别墅（如草堂之春等）；“顶天立地”的中产阶层别墅Townhomes（如浣花溪山庄等）；风景区的度假型别墅（如青城高尔夫山庄等）；郊区居家、度假两用型的别墅（如阳光假日等）等。 ??2001-2003年市场又进入下一个回落期，成都别墅投资渐入低谷，但依靠上一高峰期的铺垫，在这期间，成都市别墅也大量涌现出不少具有代表性的项目，如锦绣森林、维也纳森林别墅以及