2014年3月房地产行业分析精品报告.docVIP

2014年3月房地产行业分析报告 一、楼市热度不减，供不应求房价升 2 1、三月楼市热度不减 2 2、楼市新增供应不足，一线城市供需失衡情况严重 3 3、供不应求导致新建住宅价格快速上涨 5 4、二手房市场成交量火爆 6 二、全国土地市场持续换暖 7 1、住宅用地成交量价齐升 7 2、各类城市土地成交量价均有不同幅度提升 8 一、楼市热度不减，供不应求房价升 1、三月楼市热度不减 三月新房成交面积增速上行。在春节因素导致二月份的成交量同比增速大幅收窄后，我们统计的42个大中型城市成交量增速再次上行。三月份新房成交面积同比增长31%，增幅较上月同期上升15个百分点；1-3月累计新房成交量同比增长63%，楼市成交依然火热。 从一线城市来看，三月份四大一线城市共成交359万平米，环比上涨61%，同比增长14%。其中北京、上海和广州的成交量上升最为明显，分别为62%、64%和68%；深圳同比增幅20%列最后。 二三线城市于一线城市具有相同的走势。22个二线城市成交面积环比上涨102%，同比上升28%；16个三四线城市环比增速55%，同比增速61%。 2、楼市新增供应不足，一线城市供需失衡情况严重 由于成交量的增速远高于供应增量，近期楼市供应出现相对不足。从我们统计的22个城市来看，2012年10月份开始，楼市供销比一直低于1，这意味至今楼市相对供应一直不足。特别是2014年2月份，楼市供销比已跌至0.56，楼市供应缺口大幅增长。 其中，一线城市的供应缺口最大，四大一线城市今年2月供销比已跌至0.31的历史低位，大城市将可能再次面临供需失衡的风险。 我们观测楼市供需关系另一个指标——库销比，同样显示楼市供需不平衡的矛盾在加剧。在近期新房持续供不应求的影响下，楼市库存面积持续下滑。从图表7中可以看到， 从2012年12月份开始，楼市可售存货面一直处于绝对下滑通道中，截止今年三月，14个跟踪城市可售存货总量9734万平米，较上月环比减少10.2%，库销比下滑至9.67（月）。 一线城市供需失衡情况更为严重。图表8显示，截止三月末，一线城市总库存2703万平米，较二月减少9.7%，库销比已下滑至7.5（月）的低位。 3、供不应求导致新建住宅价格快速上涨 在楼市供销比和库销比均大幅下降的市场环境下，房价呈现快速上涨趋势。根据中指院公布的百城住宅价格数据，三月全国百城均价9998元/平米，环比增长1.06%，增速较上月提高0.23个百分点，处于近两年来的高位。 一线城市上涨幅度高于二三线城市。从统计数据来看，一线城市价格从2012年12月开始出现急速上涨，前三月成交均价环比涨幅分别为2.23%、1.7%和1.79%。二、三线城市房价增幅则相对较缓，三月房价涨幅分别为1.11%和0.6%，低于一线城市的1.79%。 四个一线城市涨幅出现一定分化。北京三月新房成交价格环比上涨2.8%，创出年内最高涨幅。广州和深圳新房价格增速分别为2.36%和2.5%，较上月略有下降；上海房价环比涨幅下滑最为明显，从2月的1.33%下降到0.45%。 4、二手房市场成交量火爆 在住房交易个税新规出台的刺激下，二手房市场成交量火爆。从监测的六个重点城市来看，三月成交面积同比增速高达334%，远高于二月的99%。考虑到这种因政策原因导致的成交量短期爆发难以持续，预计未来一段时间二手房成交量增速将快速下滑。 在新国五条细则出台后，二手房买卖双方成交意愿均很强烈。因此尽管二手房成交量大幅上涨，但价格却并未如新房市场出现大幅上涨之势。从中原地产统计的二手房报价指数来看，四大一线城市均呈现不同幅度的下滑。 二、全国土地市场持续换暖 1、住宅用地成交量价齐升 从2012年10月份开始，随着住宅市场销量的快速上升，土地市场也日趋活跃。从覆盖的302个城市土地市场成交数据来看，2014年三月住宅建设用地建筑面积成交量同比上涨54%，1-3月累计同比增长36%。 住宅用地市场的升温同样也表现在其溢价率和流拍率数据中。三月住宅建设用地出让溢价率处在17%的高位，土地流拍率持续下降，表明随着商品住宅市场近期热度的不断提升，开发企业补库存的需求强烈。 住宅建设用地溢价率的不断提高推动了全国土地出让金的增加。虽然2014年三月全国住宅建设用地楼面均价1536元/平米，环比下滑7%，但销量增长弥补了价格下滑的影响，今年一季度累计土地出让金3850亿元，较去年同期大幅增长90%。 2、各类城市土地成交量价均有不同幅度提升 从各类型城市成交结构分布来看，一线城市最为火爆，二线城市增速稳定，三、四线城市转暖迹象明显。 一线城市土地市场最为火爆。三月当月四大一线城市住宅建设用地成交面积同比增长128%，1-3月累计同比增长154%。成交升温也带来了土地资源争夺的白热化，当月不但无一宗土地流拍