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房地产投资与经营策略研究 目录 摘要……………………………………………………………………………………1 Abstract 1 第一章 投资策划与经营策略的概念 2 1.1投资策划 2 1.1.1建什么 2 1.1.2卖给谁 3 1.1.3卖多少钱 3 1.2 经营策略 3 1.2.1应从一般的市场分析,转向在宏观分析基础上的微观分析和定性定量相结合的分析 3 1.2.2应从一般经营理念转为符合房地产行业特性的专业化、系统化和整体化经营理念 4 1.2.3改变延误时机及对成本控制不力的状况 4 1.2.4有效地发挥自身品牌的优势 4 1.2.5开发要超前,要加强管理 5 第二章 国内外房地产市场研究理论 5 2.1 国外研究动态 5 2.2?国内研究动态 6 第三章 我国三线城市的房地产市场现状 7 3.1中国三线城市的定义及其分类 7 3.2 三线城市房产发展 7 3.3.1市场容量小，项目过大，造成船大调头难的局面 8 3.3.2消费能力低，选择一个没有重要产业支持的城市，销售成难题 8 3.3.3住房紧迫性，消费者对期房持观望态度，相信眼见为实 8 3.3.4政策变化大，城市领导的换届往往会带来一些政策的改变 9 第四章 房地产投资分析中的基本问题 9 4．1房地产投资分析概述 9 4．1．1房地产投资的含义 9 4．1．2房地产投资的类型 9 4．1．3房地产投资的目的 11 4．2房地产投资概述 12 4.2.1位置的固定性 12 4.2.2寿命周期长 12 4.2.3适应性 13 4.2.4个别性 13 4.2.5政策影响性 13 4.2.6对专业管理的依赖性 13 4.2.7相互影响性 13 4.2.8房地产投资的巨额 13 4.2.9房地产投资的风险性 14 4.2.10房地产投资的保值与增值性 14 4.3房地产投资分析概述 14 4．3．1房地产投资分析的任务 14 4. 3．2房地产投资分析的内容 15 4.3．3房地产投资项目的可行性分析与投资分析、项目评估的不同 16 4．4关于投资价值 18 4.4.1交易价格 18 4.4.2最可能销售价格 18 4.4.3市场价格 18 4.4.4交易区间 18 4.4.5投资价值 19 4. 5关于现金流量 19 4.5.1开发后出售房地产项目时的现金流量 19 4.5.2开发后持有房地产项目时的现金流量 19 4.5.3置业投资项目的现金流量 19 第五章 投资区域与国民经济发展 19 参考文献 20 致 谢 21 摘要 房产作为百姓的生存基本，在13亿人口的大国尤为重要，近几年我国 房地产市场大热，投资房地产事业的盲从，造成了或者说加剧了不少的社会问题。房地产市场的变化引起了政府的高度注意。为此，政府先后出台了不少房产政策。如今的房地产市场逐渐由卖方市场转变为买方市场，老百姓的住房问题已经尖锐化，单一的市场政策不能抑制房地产市场的畸形发展。政府的政策在短时间和单一的打压下也未必起的了效用。? 本文首先利用国内外具有代表性的房地产市场研究理论进行概括、总结结合我国当前的房地产市场的现状，对房地产市场的变化与产生的影响进行分析，同时，从房地产投资与经营策略两方面阐述了房地产投资区域与国民经济的发展关系。 关键词：房地产市场现状及问题Abstract: Real?estate?as?peoples?basic?survival,?in?1300000000?the?population?of?the?country?is?very?important,?in?recent?years?our?country?real?estate?market?hot,?investment?in?real?eate?business?blindly,?caused?or?exacerbated?by?many?social?problems.?The?real?estate?market?changes?caused?by?the?government?s?attention.?For?this,?government?has?issued?a?lot?of?real?estate?policy.?Todays?real?estate?market?is?gradually?changed?from?a?sellers?market?to?a?buyers?market,?peoples?housing?problem?has?been?intensified,?single?market?policy?not?to?suppress?the?real?estate?market?development?abnormalities.?The?governments?poli