谈兵团房地产开发企业开发成本的核算.pdfVIP

工作研究 谈兵团房地产开发企业开发成本的核算 文 ／赵金华 随着新疆生产建设兵团团场改革的不断深入 ，房地产业发展迅猛，团场从第一产业已逐步转入三产化建设。本文结合工作实 际，拟对兵团房地产企业开发成本的核算问题谈谈意见。 簟 一 、 房地产企业开发成本概述 行成本分析。 房地产企业开发产品成本 ，一般划分为建筑成本和土地成 (二)开发成本核算对象确定不规范。对于开发面积较大， 本两大类。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的 建设周期长，已整体规划设计的项 目，前期也按一个开发项 目 建造成本，也包括与开发产品相关的配套设施费用 ，以及其他 进行了核算。由于土地拆迁征用受阻、建设资金不到位等一系 间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地 列问题和因素的影响，不能进行整体开发。为了完成上级下达 及土地使用权的全部支出。房地产开发产品成本核算过程主 的年计划利润及各项计划指标 ，尽快进行拆迁户的安置 ，降低 要包括五个部分 ，即：确定成本对象 、归集成本 (开发成本)、 拆迁成本 ，实现短期效益和团场的稳定，开发项 目核算对象会 分摊成本、结转产成品(开发产品)和结转销售成本。最为重 临时变化，分期进行开发。到年末即使各分项 目未完工决算，单 要的还是开发成本的核算。然而在 目前的房地产开发企业 位按照开发成本发生和预收账款的账面金额 自行调整结转各 成本核算中，房产企业开发会计对于开发成本的归集与分摊 成本利润，没有预提分摊配套设施成本和尚未开支的各项成本 较为困难。 而进行结转 ，这样的核算结果既不正确也不科学，违反了国家 二、团场房地产企业开发成本核算存在的问题 财务制度和税收政策。 (一)开发成本核算内容不完整。开发产品成本在会计核算 (三)开发成本具体核算方法不正确。如对企业购置尚未确 上将其分为6个成本项 目：①土地征用及拆迁补偿费；②前期工 定开发的土地也在核算。而有的土地长期闲置，因为没有开发 程费；③基础设施费；④建筑安装工程费；⑤公共配套设施费； 也不能进行摊销，违背了会计核算的原则。最重要的是对开发 ⑥开发问接费。单位只按1—4项内容核算归集开发成本，没有将 成本的分摊随意性太大。由于现行的会计准则和制度对该项核 公共配套设施费和间接费项 目进行设置核算，配套设施 、底商 、 算未予明确规定，在实际操作中，企业开发只凭经验采用建筑 公建项目的结转也没有真实准确的成本数据，单独结转时需要 面积法一种方法分摊各项成本费用。有时还受某些利益的驱 参考预算粗略计算和结转。对于项目的借款利息及其他间接费 使 ，随意分摊结转调剂成本。对于各项 目实际应承担的成本结 用则直接计入当期损益，忽视了财务制度核算管理的要求，违 转 ，没有一个公允、合理、科学的法则约束，其结果不仅侵害国 反了国家税收政策，这不仅给企业造成经济损失，也不利于进 家利益，而且加大了企业风险。 困 中国农业会计2o13_．12 工作研究 (四)财会人员整体素质低 ，不能适应经济发展的需求。受 1．根据会计准则的有关规定，企业取得的土地使用权暂不 团场各项条件的限制 ，财会人员学习培训的机会很少 ，多数是 能确定用途的，应确认为无形资产进行核算，按期进行摊销，投 在工作中边干边摸索。团场财会人员待遇较低，有经验的、优 入开发再转入开发成本 ；如企业取得土地时明确用于建造对外 秀的财会人员流失严重。受企业自身发展的限制，财会人员现 出售的房屋建筑物 ，可直接计入所建造的房屋建筑物开发成 状与经济发展的要求愈来愈不相适应，团场财会队伍建设亟待 本。 加强。