中原2013年04月佛山龙光·君悦龙庭2013区域突围之战.pptVIP

* * 同类型档次、类型产品的项目作为比较对象，其中长信银湾位于本案马路对面，且产品形态相似，故作为主要参考对象。 由于本案主要针对中高端客户，故选取同类型档次、类型产品的项目作为比较对象 由于此次定价以静态比较为主，故产品主要选取目前在售产品作为比较对象 竞争项目选取 选取原则 选取对象 主要竞争项目：长信银湾、风度广场 次级竞争项目：翠湖绿洲、尚观御园 基于客户主要购买因素得出竞品价值KPI指标，进行比较后，得出评分如下： Pn=折实均价×权重×本项目得分/n项目得分 住宅市场竞争比准均价 通过市场比较法组合，得出： 本项目住宅产品按照市场比准整体均价约为： 7000元/㎡ 本案首期1-3栋住宅产品入市价格建议略微下调： 7000 *（1-7%）≈6500元/㎡ 时 间 轴 主推产品及实现销售 销售实现 一期12栋预计实现销售额约6亿元，假设全盘实现均价7000元/㎡ 预计年底住宅销售约4.76个亿，全年目标6个亿，则商业需1.24亿 初始小步快跑，后续逐步走高，顺势消化 首期开盘销售85%以上，合计完成销售额1.1亿，去化约1.57万平米，约157套 二、三、四次开盘销售80%以上，合计完成销售额2.83亿，去化约4.04万平米，约410套 五、六次开盘销售70%以上，合计完成销售额0.83亿，去化约1.19万平米，约107套 08月中 10月初 9月初 07月中 10月底 11月底 首次开盘 二次加推 三次加推 四次加推 六次加推 五次加推 主推1#、2#，辅推3#； 约184套，18430㎡ 4#、5#； 约128套， 12832㎡ 6#、9#； 约160套， 15536㎡ 10#、11#、12#； 约224套，22112㎡ 8#楼王； 约76套， 8569㎡ 7#楼王； 约76套， 8398㎡ 第五部分/ 分阶段营销推广执行要点 推广节奏铺排 传播方式创新 5月 品牌形象导入期 形象导入及快速蓄客期 开盘强销期 持销期 6月21日： 营销中心开放 一场高标准的展示 一波媒体全面炒作 分阶段系列活动 全方位线下蓄客 6月 7月中旬 7月15日：开盘销售 6月30日： 样板区开放 龙光，开篇南海新故事 生活由我，随心畅游 又现珍藏，典藏人生 7月 8月 首期入市营销节奏铺排 备注：由于市场变化节奏快，故在此只考虑首期入市产品营销节点铺排 推广主题 09 08 07 05月上旬 第一阶段 形象树立期 第二阶段 快速蓄客期 第三阶段 开盘强销期 第四阶段 持续销售期 06 05 品牌形象出街：延续目前推广口号，户外媒体（户外、围墙）展示品牌形象 第一阶段 形象树立期 第二阶段 快速蓄客期 第三阶段 开盘强销期 第四阶段 持续销售期 线下活动：5月1日龙光品牌发布会及开放品牌体验馆　 09 08 07 05月上旬 06 05 品牌形象先行入市，可提前进入蓄客期。 第一阶段 形象树立期 第二阶段 快速蓄客期 第三阶段 开盘强销期 第四阶段 持续销售期 龙光品牌带项目形象。线上传播话题，落地在品牌及产品城市规划及交通价值的挖掘之上 市场话题关注焦点不在项目，在龙光 龙光首进南海会怎样 南海又现一个中心项目，龙光如何看？影响会如何 传播重点：品牌形象升级、强化龙光品质及对区域推动力的品牌印象 引发品牌联想；炒作一系列品牌话题，引发关注和悬念 传播渠道重点：报纸软文、新闻、网络、短信、内刊 09 08 07 05月中下旬 06 05 第一阶段 形象树立期 第二阶段 快速蓄客期 第三阶段 开盘强销期 第四阶段 持续销售期 活动：线下传播主导 要求：长期性、覆盖性、沟通性 活动 户外 户外：线上传播主导 投放需求：长期性、覆盖性、截流性 阶段性户外 报纸广告 报广：线上传播第一辅助 作用要求：节点性、覆盖性、沟通性 短信 短信：线下传播主导 作用要求：节点性、覆盖性 电视电台 网络 临时户外：线上传播第一辅助 作用要求：节点性、覆盖性、截流性 电台角色：线上传播第二辅助 作用要求：节点性、覆盖性 网络：线上传播第一辅助 作用要求：节点性、沟通性 直邮 直邮：线下传播第一辅助 作用要求：节点性、覆盖性 线上媒体全面铺排。阶段主题：生活由我，随心所畅 09 08 07 06 05 06月上旬 第一阶段 形象树立期 第二阶段 快速蓄客期 第三阶段 开盘强销期 第四阶段 持续销售期 品牌协项目形象出街：展示提升-销售动线包装强化 借鉴奢侈品营销理念，易于传播和延展的高品质项目logo, 极简logo重复叠加形成视觉震撼，快速切入客户认知。 09 08 07 06月上旬 06 05 强化品牌的LOGO应用 展示提升-销售动线包装强化 强化品牌的LOGO应用 将logo融入到每一个细