住房租赁法中的正当理由规则及其借鉴意义.pdfVIP

湖北社会科学 2013年第 1期 住房租赁法中的正当理由规则及其借鉴意义 周 琚 (华东政法大学 经济法学院，上海 201620) 摘要：正当理由规则是美、日、德等国住房租赁法中颇具特色的一项制度 ，与传统规则相比，该规则的特点是：其 一 ，在定期租赁中，若租赁期限届满承租人请求续租，则非有正当理由，出租人不得拒绝；其二，在不定期租赁中，出 租人并不享有任意解除权，非有正当理由，出租人不得解除租赁合同。我国目前所采纳的依然是传统规则，但为了维 系租赁关系的存续。保护住房承租人及其家人基本的居住利益 ，我国可以考虑引入正当理由规则。 关键词：正当理由；住房租赁；出租人；承租人 中图分类号：D913．6 文献标识码：A 文章编号：1003—8477(2013)01—0167—04 正当理由规则是住房租赁法中颇具特色的一项制度。其 租人不得解除租赁合同。 精髓在于通过限制出租人终止租赁合同的权利，来维系租赁 关于正当理由规则的含义，还可作三点说明： 关系的存续，进而保护承租人及其家人基本的居住利益。我 1．正当理由规则的适用。正当理由规则是立法者为保护 国对正当理由规则可能还比较陌生，但许多法制较为发达的 住房承租人而采取的一项特别措施 ．这一立法 目的对该规则 国家(美国、日本、德国、法国、意大利、葡萄牙等)都在一定程 的适用产生了两点影响：其一 ，该规则只能适用于住房租赁。 度上采纳了该规则。本文拟对该规则的基本含义、法理基础 在其他房屋租赁 (如厂房租赁、商铺租赁、写字楼租赁)以及 以及引发的若干争议进行介绍和分析，并探讨该规则对完善 各种动产租赁中不存在所谓的正当理由规则。从各国(地区) 我国相关法制的借鉴意义。 立法例来看 ，正当理由规则都是规定于住房租赁之中，作为 一 、正当理由规则的基本含义 住房租赁制度的一项特殊内容而存在。例如，德《国民法典》 传统民法理论认为，在定期租赁中，当租赁期限届满时， “租赁合同”一节共分五 目，正当理由规则(第573条)规定于 租赁关系即告终止。倘若承租人请求续租 ，出租人可 自由决 第二目“住房租赁”之中。还比如，魁《北克民法典》“租赁合 定是否同意；在不定期租赁中，包括出租人在内的双方当事 同”一章共有四节，正当理由规则(第 1936条以下)也正是规 人都可以随时解除租赁合同，以终止租赁关系。但在现代社 定在第四节 “关于住房租赁的特别规定”之中。其二，该规则 会，不少国家的立法者为了保障租赁关系的稳定，保护住房 仅仅是对出租人的权利予以限制。并不影响承租人所享有的 承租人及其家人的合法权益。往往摒弃这一传统规则，而改 终止租赁关系的权利。换言之，在正当理由规则之下，出租人 采正当理由规则。所谓正当理由规则，是指在住房租赁中，除 与承租人所享有的合同终止权是不对等的：[1lp( )在定期租 非具备法律规定的事由，否则出租人不得主张终止租赁关系 赁中．如果出租人请求续租。那么承租人可自由决定是否同 (包括不得拒绝承租人的续租请求)。与传统规则相比，正当 意，如果承租人请求续租 ，则非有正当理由，出租人不得拒 理由规则的特点是 ：其一，在定期租赁中，若租赁期限届满承 绝；在不定期租赁中，承租人享有任意解除权，而出租人不享 租人请求续租，则非有正当理由，出租人不得拒绝；其二，在 有此项权利．非有正当理 由，出租人不得解除租赁合同。 不定期租赁中，出租人不享有任意解除权，非有正当理由，出 2．正当理由规则的内容。完整意义上的正当理由规则包 作者简介：周琚(1981一)，男，华东政法大学经济法学院讲师，法学博士。 基金项目：本文系教育部人文社会科学研究一般项目住“房租赁法的立法宗旨与制度建构”(1lYJC820179)TZ“高水平特 色法学学科建设与人才培养~ (o85工程)”的阶段性研究成果。