住宅瑕疵担保责任之属性及法律特征.pdfVIP

Wide Angle | 广角 住宅瑕疵担保责任之属性及法律特征 张梦珣 上海实业发展股份有限公司 200021 摘要:本文借助传统的物的瑕疵担保责任制度理论,通过对我国已有的住宅质量责任相关制度进行分析及取舍,并 充分吸收和借鉴相关国家在住宅缺陷责任理论及实践上的经验,厘清我国住宅缺陷责任的性质及特征,以期对我国 住宅缺陷责任体系的构建有所助益。 关键词:住宅缺陷;瑕疵担保责任;住宅瑕疵担保责任 目前,由于我国现行立法缺乏一个完善的住宅缺陷责任体系, 直接合同关系的限制,在横向上则将由于缺陷产品而遭到损失的 导致实践中住宅缺陷责任性质认定不清,责任方式适用不明,责任 一切相关方系数囊括,进而形成了适用于动产缺陷的产品责任理 期间混淆乱用。在住宅缺陷责任问题上,立法上的缺位空白与司 论。与此同时,各国针对其产品责任对不动产缺陷并无适用之余 法上的力有不逮,对于目前正处于维权艰难道路上跋涉的诸多住 地的现状,为解决建筑物尤其是住宅缺陷之问题,亦纷纷将传统上 宅业主而言无疑是雪上加霜。然而,我国土地资源紧缺,人口密集 的担保责任理论通过立法改革或司法判例进行适当改造或突破, 的现状,决定了今后住宅市场上的产品仍主要以集合式住宅为主, 以使其适用于住宅缺陷之场合。从各国之立法例或司法判例来 而住宅所具有的价值大、投资周期长、问题潜在期长、合理使用 看,对住宅缺陷之担保责任的认定有渐向产品责任靠拢或发展的 寿命长等诸多特性与我国住宅整体质量水平下降之间的矛盾势必 趋势,所以日本的《住宅品质确保促进法》亦被媒体称之为住宅 进一步加深。可以预见,在未来一段时间内,住宅缺陷问题及由此 版的“产品责任法”。据此,笔者认为,住宅瑕疵担保责任的实质 导致的侵权事件将可能呈现井喷态势。因此,无论是着眼于长远 是一种担保责任,是住宅工程参加者违反了应向住宅业主交付无 的立法解决,或是聚焦于眼前的司法适用,都有必要为住宅缺陷责 瑕疵的住宅的义务时所产生的责任,当然,从我国合同法的角度而 任的构建寻求一个适合的理论框架,而首要者是对其责任属性给 言,其同时亦是一种特殊性质的违约责任。 予明确定位。 (二)住宅瑕疵担保责任是一定期间内所承担的责任 在厘清住宅瑕疵担保责任性质的基础上,此前在学理上或立 一、住宅瑕疵担保责任 法上对于住宅质量责任期间上的混乱与困惑自然迎难而解。通过 长期以来,我国立法与学理普遍主张,开发商就住宅存在之缺 对传统物的瑕疵担保责任之理论分析及各国立法例之考察,我们 陷向住宅买受人所承担之责任系质量保修责任。对于保修期限和 不难发现,住宅瑕疵担保责任是责任方对权利方在一定期限内所 保修范围内出现的住宅缺陷,开发商应承担相应的保修义务,并 承担之责任,即瑕疵担保责任期间。责任期间的长短,因担保之对 对造成的损失承担赔偿责任。然而,这种认识实际上混淆了责任 象不同而有所区别。例如,各国对于影响住宅结构安全性或坚固 性质与责任承担方式。对于大部分住宅缺陷问题而言,开发商所 性的部位普遍要求责任方承担10年的责任,而对于影响住宅运作 承担的主要责任的确是维修、修复义务,但是,除此以外,开发商 之良好或其他功能的部位则普遍要求责任方承担2-5年的责任。 所交付的住宅还可能存在其他可能足以威胁住宅结构性安全的严 期间届满后,责任方之责任自然解除,权利方再无向责任方主张责 重缺陷,于此情形下开发商所承担的责任远不是维修、修复义务 任承担之权利。至于学理上此前对我国住宅质量责任所进行的划 这么简单。因此,保修责任不过是开发商在住宅出现缺陷时向住 分(即,缺陷责任期、质量保修期、损害赔偿期),确切地说,其实 宅买受人承担责任的一种方式,是开发商违反了合同项下负有向 质是责任方就其交付之住宅对权利方所承担的担保