公共租赁住房物业管理法律问题探析.pdf

目 录 摘 要…………………………………………………．．I Abstract…………………………………………………II工 引言………………………………………………………1 一、公共租赁住房物业管理及其法律关系概述………………………3 (一)公共租赁住房物业管理…………………………………．．3 (二)公共租赁住房物业管理法律关系及其特点……………………．7 (三)强化公共租赁住房物业管理的意义…………………………12 二、我国公共租赁住房物业管理法律问题…………………………15 (一)法律制度存在缺陷……………………………………．．15 (二)物业管理合同履行困难…………………………………．17 (三)政府责任定位不准确……………………………………18 (四)自治组织维权机制不健全………………………………．．19 三、域外公共租赁住房物业管理法制经验借鉴……………………．．2l (一)香港特区公屋物业管理法制及经验…………………………21 (二)新加坡公共组屋物业管理法制及经验………………………．23 (三)英国“可负担住宅”物业管理法制及经验……………………25 (四)域外公共租赁住房物业管理法制经验给我国的启示……………．25 四、完善我国公共租赁住房物业管理的法律建议……………………29 (一)完善法律制度…………………………………………29 (二)促进合同顺利履行……………………………………．．30 (三)合理确定政府责任……………………………………．．31 (四)建立承租人委员会自治维权机制…………………………．．32 结语……………………………………………………．．37 参考文献………………………………………………．39 致 谢…………………………………………………．43 攻读硕士学位期间发表的学术论文……………………………．．．45 摘 要 公共租赁住房物业管理法律问题研究 民商法学硕士研究生 张莉 指导老师 张新民教授 摘 要 为了解决既不能享受到廉租房和经济适用房优惠政策又买不起商品房的“夹 心层’’的住房问题，国家出台了公共租赁住房政策。按照国家政策要求，各地开 始大规模建设公共租赁住房。然而与建设上设计功能完善、水平上等、配套设施 完备相比较，公共租赁住房的物业管理工作却较为滞后，呈现出“一年新、两年 旧、三年破的发展趋势，违背了公共租赁住房政策制定的初衷，严重影响了其 社会效果的实现。因此，必须加强公共租赁住房的物业管理，实现公共租赁住房 “住有所居，住优所居”的保障功能。 本文分为四部分，来探讨公共租赁住房物业管理法律问题。 第一部分是公共租赁住房物业管理及其法律关系概述。主要介绍了公共租赁 住房及其物业管理的概念及特点，并分析了公共租赁住房物业管理法律关系及其 特点，最后阐述了强化公共租赁住房物业管理的意义。首先，公共租赁住房物业 管理，是指政府或者住户通过招标等渠道委托有资质的物业管理企业对公共租赁 住房小区的人和房的管理与服务，它包括对“人”与对“物”的管理。其次，公 共租赁住房物业管理法律关系，是横向民事法律关系与纵向行政法律关系的结合。 鉴于公共租赁住房及其物业管理与普通商品房、廉租房、经济适用房等住房的不 同，公共租赁住房物业管理法律关系也特点鲜明，主要表现在主体的多元性、权 利义务的复合性及调整手段的多样性等方面。最后，强化公共租赁住房物业管理 有利于实现经济和社会的双重效益，实现“住优所居”，实现社区和谐稳定。 第二部分探讨我国公共租赁住房物业管理中存在的法律问题。目前我国公共 租赁住房物业管理工作也取得了一定的成果，但还存在一些法律问题，包括法律 制度存在缺陷，立法层次低，相关规范不全面，司法救济成本高；受住户特殊性 和物业服务标准不明确的影响，合同履行陷入困境；政府责任方面出现了定位不 准确、责任缺位的问题：承租人自治组织角色定位不明确、职权范围不明晰，影 响了自治组织维权作用的充分发挥。 第三部分考察域外公共租赁住房物业管理法律规定及其借鉴。该部分分析了 香港公屋、新加坡组屋以及英国“可负担住宅”的物业管理立法及经验；在政府 与市场的关系方面、法