房地产调控困境的宏观调控法思考.pdfVIP

ISraomAndSocia~ 己D1D年 1月 (上) {I}I占轧会 房地产调控困境的宏观调控法恩考 黄 煌 摘 要 随着国内房价高企的现状，越来越多的人呼吁政府采取宏观调控政策调控过高的房价。本文试从宏观调控的必 要性以及采取何种调控手段以解决 目前房地产业面临的困境。 关键词 房地产 宏观调控 财税法 中图分类号：D920．4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2010)01-108-02 一 、房地产市场宏观调控的必要性 从 自身利益最大化的角度出发，盲 目开发商业用房，大户型住宅 住宅权作为一项基本人权 ，已经得到了国际社会的广泛认 和豪华经济适用房，而没有根据消费者的财力及其需求调整投资 同。1997年，我国政府签署参加 《经济、社会、文化权利国际公 结构，从而导致投资过剩，80平方米 以下的经济适用房和中低档 约》。该 《公约》第 l】条第 l项规定：“本公约缔约国 国承认人 住宅投资不足，供不应求。 人享有为其本人和家庭获得相当的生活水准，包括足鸽的食物、 第二，没有建立公开透 明的信息披露机制，房地产市场信息 衣着和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步 发布处于不对称现状。这就导致消费者盲 目地抢购商品住房，甚 骤保证实现着一权利，并承认为此而实现基于 自愿同意国际合作 至出现中介哄抬二手房价格的现象。 的重要性 。”这一措辞直接引自 《世界人权宣言》第 25条之规定。 第三，房地产开发商的 自有资金所占比例较小，金融风险较 因而，面对我国房地产市场虚假繁荣的现实状况，调控房地产市 大。房地产投资中银行贷款所占比例较大，金融秩序受房地产市 场、使其回复到理性发展的轨道上来，不仅仅是房地产业 自身可 场波动影响大，增强了金融市场与房地产市场的利益关联性，增 持续发展的需要，也是保障基本人权实现的需要。 加 了国家对房地产市场宏观调控的阻力。 二、房价高涨的原因浅析 第四，房地产市场圈地现象严重，竞争不公平。根据2007年 (一)分税制的因素 lO月 1日起实施的 《物权法》第43条的规定：国家对耕地实行特 分税制是依法划分各类各级国家机关之间财政权的制度 。 殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量 。不 而分税制立法的核心是划分财政权 ，主要 目的是使各级政府拥有 得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。由于土地 与其事权相称的财力。分税制在其实施过程中，由于税权高度集 储备大量消耗，土地供应严重不足，这种显见的供需失衡，促使房 中于中央，地方政府缺乏必要的税权而又存在日益突出的财政收 地产开发公司大量圈地。因为拥有可开发土地的数量直接决定 支矛盾的情况下，导致地方政府财政过分依赖收费项 目及财政转 了房地产企业的规模和竞争命运，房地产企业获取土地之争异常 移支付。随着地方政府隐性债务的不断增加，地方政府把 目光转 激烈，开发商各显神通圈地，因取得土地使用权途径不公平直接 移到土地转移到土地使用权的出卖上来 。随着地价(也就是土地 决定了房地产市场竞争的不公平，部分企业因此获取暴利，而其 使用权的价格)的不断上涨，意味着开发商品房的成本也就在不 他企业有可能被淘汰出局。 断的上涨。房价一路高歌猛进也就不是什么奇怪的事情 了。 在相应的宏观调控措施不匹配或得不到有效执行的情况下， (二)宏观调控不力 房地产投机行为泛滥，扭曲了房地产市场正常机制，脱离了市场 宏观调控就是国家用以调节经济的各种 引导促进方式发达 价值规律，房价虚高，超出了老百姓的购买能力，制造了一个又一 并形成系统后的综合体现，是国家运用引导出尽系统调节经济的 个 “富翁”，同时增加了金融风险。 一 种总