小城镇基准地价更新时应注意的问题.pdfVIP

小城镇基准地价更新时应注意的问题 ◆张静 (唐海县国土资源局 ) 【摘要】房地产市场是一个动态市场，土地更是随着经济的发展和 原法评估商业用地 的基准地价，但 由于小城镇房地 出租用途多是 房地产市场的发育不断增值，地价水平也不断变化。因此。影响地 个体经济 ，代表性不全面 ，宗地面积较小，单位面积地价水平一般 价的多种因素发生变化时，必须对地价进行更新。小城镇作为农村 会高于社会平均水平 ，据此评估的商业用地基准地价水平常常偏 之首城市之尾其房地产市场有 自身的特点，所以小城镇基准地价 高。住宅用地和工业用地 的基准地价评估样点更是少之又少。 更新时要从小城镇 自身特点出发不可生搬硬套城镇估价规程。 (三)估价参考样点分布不均 ，可利用率低 【关键词】基准地价 小城镇 房地产 大多数小城镇规模较小，商业 网点、公用设施等较为集 中，尤 其是商业 网点的布局，多是沿着一条城镇主干道或围绕农贸市场 小城镇是城市的延伸 ，是农村联系城市的桥梁 。它是农村区域 布局，尚未形成网络化 ，服务半径也很小 。这导致在基准地价评估 性政治、经济、文化 的中心，是农村经济和社会各项事业发展 的重 中，样点分布不均 ，梯度变化较大，缺少过渡地带。住宅 出租样点中 要载体。它即初步具有了城市的特点又保留着农村的部分属性。同 由于出租人未考虑地租地价 ，许多样点测算地价为负值 ，地价相差 城市相 比，小城镇 的城市规模 、职能区分异、基础设施建设，房地产 悬殊。而在城镇 内部工业用地很少 ，交易资料更少 。此外，房地产市 市场发育等状况皆与大城市不同。所 以小城镇基准地价更新与城 场 的不发育，收集到的资料存在瞒报现象。 市还是有一定的区别的，在做基准地价更新时必须从小城镇的特 三、小城镇基准地价修正时应注意的问题 点 出发 。 (一)因地制宜选择评估技术途径 一 、 我 国小城镇房地产特点 我国小城镇房地产市场 同大城市房地产市场相 比发育还不成 (一)小城镇发育程度低，规模小，人 口城镇化水平、聚集程度 熟，管理体制不健全，宏观调控乏力等，房地产交易不活跃，市场体 低 、辐射范围小 系不健全，人为因素影响大。那么小城镇基准地价更新时就应从小 作为农村之首的小城镇其规模和经济发展水平与城市差距很 城镇的实际情况出发，因地制宜的制定工作方案和技术路线。 大，更多的保留了农村 的特征 。小城镇的城市化程度低 ，对人 口的 1因素简单化：小城镇的公共基础设施薄弱，市政体系不健全。 吸纳能力非常有限，只对周边的农村有一定的集聚和辐射作用。 基准地价更新 时就要舍去小城镇土地质量分异中影响不大的因 (二)用地秩序混乱 ，缺 乏科学的规划 素，如交通条件中居 民出行多以自行车和 电动三轮车代步，公交车 纵观小城镇发展历程 ，小城镇主要依托交通 区位、自然资源 、 线路少，所 以公交便捷度和路网密度因素就可以舍弃。 特色产业、历史文化等因素形成和发展壮大。小城镇大部分的建设 2增添其它相关因素因子 ：评估时应增加突出影响城镇土地 的 处于无序 的状态 ，一部分缺乏规划 ，布局混乱，随意建设；一部分虽 因素因子，如小城镇发展空间强大应充分考虑城市用地总体规划、 然有规划但不合理或根本不执行规划造成建设的无序。以至于乡 城市用地发展方向等，加大规划的影响因素系数，有利于定级结果 镇企业的厂房、居民住宅、商业网混杂在一起 ，资源使用效率普遍 的准确性 。 不高，浪费闲置现象严重。 3考虑土地的权属属性：小城镇土地的权属属性分集体土地和 (三)小城镇公共、基础设施不完善 国有土地，所 以在基准地价修正时要充分考虑集体土地的权属修 小城镇公共 、基础设施 的投入十分薄弱，造成小城镇基础设施 正 。 严重不足 。在小城镇公交线路少之又少、供水、排水、供热、供气等