房地产营销策划 教学课件 作者 姚玉蓉 主编 92.pptVIP

尚辅网 尚辅网 第九章　建筑设计、物业管理与房地产市场营销 第三节　物业管理的前期介入 一、前期介入的必要性 　1.　有利于维护物业管理公司的专业形象 　2.　前期介入能优化设计，减少返工，防止后遗症 　3.　前期介入有利于加强对所管物业的全面了解 　4.　前期介入有利于后期管理工作的进行 二、前期管理工作的内容 根据物业档次确定各项服务所达到的标准。 根据物业特点及外部环境有针对性地编写物业管理维修公约及计算楼宇各部分所占的管理份额，使各产权人能公平地负担楼宇管理费及管理维修基金的支出。 作出管理计划及财务预算方案，建立完善的财务制度，有效控制管理费及基金收支。 制定人员架构和人事制度，草拟各项管理岗位职责和职能。 二、前期管理工作的内容 　5.　制定各项守则、管理规定及员工工作程序，以便将来控制和管理。 　6.　招聘所需员工，建立一个优良的专业物业服务队伍。 　7.　提供员工岗前培训，灌输专业物业管理精神。 　8.　参与设计与施工。 三、物业管理相关若干问题讨论 物业公司应该是一个营利机构吗？ 物业公司与业主的关系应该是什么样的？ 会所的若干问题 会所的所有权是谁的？ 会所应该提供哪些服务？ 会所如何赢利？ 仁恒翠竹园会所 朗诗熙园会所 如果你恨一个人，请让他去经营会所，因为那是地狱； 如果你爱一个人，请让他去经营会所，因为那是天堂。 北京楼盘搬起会所砸自己的脚 ????　北京首个会所的出现，大致是伴随着首家港式物业落户北京。1999年某日，北京朝阳园总经理黄世达先生指着项目规划图上一个小小的建筑宣布：这里将建造一个三千平方米的社区会所。大家愕然。黄又补充道：图上所标只是会所地面大堂，会所主体建筑位于地下，有游泳馆、视听室、康体设施等。大家仍是一脸茫然。 　　　在北京，会所从出现到被恶炒成楼盘卖点几乎在一夜之间完成，而这仅仅是“会所故事”的开始。这以后的数年中，会所带给北京发展商的竟是难以名状的大喜大悲：????　朝阳园之后，尤其是在2000年前后北京发展商集体“南下取经”后，在深圳东海花园、金海湾花园等著名项目的示范下，北京楼盘的会所建设如雨后春笋般大面积开花。一时间会所的规模、功能和豪华程度成为考量项目成色的硬指标。而此时，有关会所日后经营的预警言论也开始在业界悄然传递。 　　　仅仅一年后，会所经营亏损的阴云开始笼罩在第一批吃螃蟹的发展商头上。自此，北京楼盘的会所建设开始进入相对理性的轨道。华清嘉园等热盘率先将配套会所的面积减至二、三千平方米，功能亦趋向朴素实用。更多的项目开始热烈地讨论并考察泛会所的种种先进性和经济性，以为又发现了一块新大陆。????　而与此同时，在深圳、广州等地，先建示范性会所再建住宅已逐渐成为开发中、高档楼盘的铁律，其做法与先建样板环境再建住宅同理。这反映出在“卖现房”的市场环境下，南方企业的开发模式更为接近房地产开发的本质规律。 ?　　据统计，北京现有楼盘的７０％以上建有配套会所，其中六成会所处于经营亏损状态。从表面上看，这是由于巨额的经营成本造成的：两千平方米左右的会所，其每年产生的电费、泳池等设备的维护费用就可能突破千万元。但绝大多数业主专属会所的绝大多数设施对业主是免费使用的，而物业公司收取的物业管理费中对会所经营的补贴也是敏感而有限的。仅从表面上看，这已经形成了经营上的死结。 　　　从会所功能供给与业主使用需求的关系上看，同样存在深层次的误区。一方面，期房销售和会所先行往往使会所超出了一般的配套服务功能，转而成为发展商修饰整个项目形象的工具，导致入住后会所功能与业主需求发生错位。如果兑现当初有关会所的美丽承诺，则必然面临人气匮乏、经营亏损的局面；如果变更会所设计，又将陷入入住纠纷漩涡：鹏润家园、今日家园、东环１８等纠纷事件，盖缘于此。????相对于六成的北京会所亏损率，房地产环境相对成熟的南方楼盘在会所经营方面有何高招？统计数字显示：深圳会所亏损八成以上，广州则高达九成。这很令人吃惊。 ?　　一种说法是：南派发展商做会所就是为了放在那儿，显示的是南派价值观中的尊荣与贵气。另一种解释是：南方大佬实力超乎想象，会所经营那点亏损简直就是“毛毛雨”。事实上，南方发展商在会所经营问题上似乎并不过多纠缠。以深圳为例，无论是昔日明星东海花园，还是今日新贵波托菲诺·纯水岸，尽管豪华会所人气稀薄，仍透出处变不惊的华贵气韵和慢拍生活的时尚气质，全然不象北京发展商在会所问题上的患得患失。 　　　看来会所经营是个全国性的行业难题，但不同的价值观决定了不同的努力方向。北京超级大盘世纪城将会所与社区剥离，制造出具有城市功能的大型酒店和地下不夜城，堪称做会所的超级思路。北京另一著名会所——张宝全的“空间蒙太奇”潜水俱乐部则是另一种“超级后现代”的诡异玩法，初期赔本赚吆喝，据说两年打平，三年就快开始赢利了。