房地产营销策划 教学课件 作者 祖立厂 第二章.pptVIP

一、市场调查的目的、范围、方法 (1)调查目的　掌握××市物业现实状况及发展趋势，为公司开发项目提供针对性建议。(2)调查时间和范围　2008年4月22～26日；××市城内所有在售楼盘(主要是中)。(3)调查方法　采用普查与重点调查相结合的方法，通过设计调查问卷，并对调查问卷进行统计分析，得出结论。 二、××市在售物业现状 (1)小区规划　新建小区多在城市外围地带，周边环境较好，规划较合理，因规模较小，新建小区配套项目较少，主要依托市政配套，高档小区出现了商铺、超市等配套。(2)建筑形式与风格　建筑形式均为板楼，并出现高层板楼；建筑风格以欧陆风格为主。(3)外观色彩　与建筑风格相适应，外观色彩以暖色、灰色为主。(4)室内设计　更注重厅、厨、卫的面积配比，户型的设计也更符合人的日常生活要求(人性化设计)。(5)物业档次　××市房产市场总体以中低档为主，约占总体市场的80%，高档物业约占20%，该项目定位较准，与本地的购买力水平相符合。 三、开发建议 (1)产品定位　即产品开发方向问题，分低、中、高档三个层次论述。1)低档住宅产品(价格划分为4500元/m2以下)。2)中档住宅产品(价格划分为4500～9000元/m2)。3)高档住宅产品(价格划分为9000元/m2以上)。(2)物业命名　建议采用“金都佳园”或“金色佳园”，采用此名称有两点益处，一是利用公司已有名气，有利于品牌推广；二是利用公司已开发项目和已有宣传优势影响，有利于市场推广，节省市场推广费用。(3)开发规模　尽可能扩大建筑面积，以摊低成本；同时考虑市场承受力、目标客户群的数量及销售期的长短等问题，总套数控制在150套以内为宜。 三、开发建议 (4)户型设计与配比　这是保证项目成功的关键因素之一。(5)商业配套　小区商业配套是保证项目利润的重点之一，建议配有两层商铺，做底商或单独两层皆可，但和住宅部分要严格分离，保证住宅部分的私密性。(6)定价方式　定价方式以“成本导向定价法”为主，以“需求导向定价法”为辅。 复习思考题.eps 1.如何进行房地产项目的市场调查？2.房地产市场调查的手段有哪些？3.房地产市场调查步骤包括哪些？ 三、开发建议 1.针对本地某一楼盘，设计一份该楼盘的市场调查问卷，并进行实地调查。2.结合本地的房地产市场实际情况，对上面的问卷进行分析，撰写一份房地产市场调查报告。 房地产营销策划 主编 第一节　房地产市场调查的概念、类型与内容 一、房地产市场调查的概念二、房地产市场调查的类型三、房地产市场调查的一般内容 一、房地产市场调查的概念 小观点.eps 1)忽视市场调查。2)过分依赖市场调查。3)忽视试调查。4)街头随便发放问卷，缺乏调查对象抽样的科学性，导致调查结果缺乏科学性。5)重视一手资料，忽视二手资料。 二、房地产市场调查的类型 1.探测性调查 示例.eps 2.描述性调查 示例.eps 3.因果性调查 示例.eps 4.预测性调查 三、房地产市场调查的一般内容 1.房地产市场环境调查(1)政治法律环境调查　主要包括：国家法律、法规的健全与完善制度，国家政局的稳定程度；国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策；有关房地产开发经营的法律规定；有关城市建设规划、城市发展战略等。(2)经济环境调查　主要包括：项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、基础设施情况、居民收入水平、消费结构和消费水平；项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况等。(3)社区环境调查　主要包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。2.房地产市场需求和消费行为调查 三、房地产市场调查的一般内容 (1)房地产市场需求调查　主要包括：消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况，房地产市场需求影响因素；国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向等。(2)需求动机调查　主要包括：购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。(3)消费行为调查　主要包括：不同消费者的购买行为、消费者的购买模式、影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。3.房地产产品调查4.房地产价格调查 三、房地产市场调查的一般内容 5.房地产促销调查6.房地产营销渠道调查7.房地产市场竞争情况调查 第二节　房地产市场调查方法与问卷设计 一、房地产市场调查的方法二、问卷设计 一、房地产市场调查的方法 (一)按调查对象总体范围的不同划分1.普查2.重点调查3.随机抽样调查4.非