浅议越秀房地产投资信托基金融资模式.pdfVIP

圈麓 浅议越秀房地产投资信托基金融资模式 杨方 清能地产集团有限公司 【摘 要】房地产行业作为我国经济的支柱产业，对促进国民经济的增长具有重要作用。房地产行业是一个典型的资金密集型产业， 健康的资金链对房地产企业的发展至关重要。房地产投资信托基金 (RealEstateInvestmentTrust，REITs，下同)是一种采取公司或者商 业信托的组织形式，集合不特定的多个投资者的资金，由专业的投资管理机构，以多种方式运用于房地产投资领域，并将绝大部分收益 分配给投资者的一种投资机构。 【关键词】投资信托 ；企业战略 ；融资模式 一 、 越秀REITs融资分析及见解 REITs融资，这种模式对国内大多数房地产企业尚难复制。首先是 越秀REITs作为第一家投资内地商业地产的REITs，上市后使 股权隶属关系，越秀地产作为广州市政府在香港的窗口企业，资产 得越秀地产一举成为我国房地产信托行业的领跑者，并且解决了公 出境的行政审批简单，操作难度不大 ；且发行REITs之前，资产已 司短期内的融资难问题，迅速回收了前期商业地产项目投资，降低 合法转移，所以越秀地产在香港设立REITs前后经历总共只有近四 了公司资产负债率，保证了公司的运营安全，有效的提升了公司治 个月的时间，可谓神速。其次，境外REITs投资者对异地物业的回 理效率和企业价值。 报要求较高，这对所注人物业的盈利能力有很高的要求。而越秀地 1．越秀REITs融资受益 产通过一系列政府主导的资产重组，获得了白马大厦、维多利广场 越秀地产通过REITs融资非常符合越秀地产的利益。第一，以 等优质物业。最后，国际资本市场REITs设立门槛已大幅提高，国 REITs的形式独立上市符合其向商业地产转型的企业战略 ；第二， 内房企很难达到如此苛刻的条件，在我国建立REITs市场遥遥无期 REITs融资提供了一条分散风险且使物业便捷套现的通道，有利于 的情况下，内资房地产企业想成功复制越秀REITs融资模式更是难 加快资金周转，改善企业现金流 ；第三，大规模融资缓解了越秀地 上加难。 产资金压力，不仅可以降低企业负债率，而且对内地市场具有很强 2．REITs中国本土化发展的建议 的示范作用，有利于提高越秀地产在整个行业的知名度，提升企业 REITs既是一种房地产投融资工具的创新，又是一种房地产投 价值。 融资制度的创新。它不仅提供了一种适应大众投资者的房地产直接 2．越秀REITs融资的特殊性 投融资制度，而且弥补现行的房地产信贷融资制度的缺陷，拓宽我 但是越秀REITs的发行也有其特殊性和问题。第一，越秀地产 国房地产业发展的资金来源，促进中国房地产投融资的证券化进程。 凭借红筹背景，得到了政府以低价注入优质资产的扶持，具备了发 因此我国有必要加快引进REITs制度，充分发挥REITs对房地产 行REITs的可能，因此其成功模式不能完全复制。第二，越秀地产 行业发展的促进作用。 实行资产证券化的过程涉及到商业地产估计问题，在REITs融资效 我国发展房地产投资信托基金事关重大，直接关系到国家房地 应的诱惑下，公司存在低估商业地产价值的可能性，这种低估资产 产稳定和金融安全。所以要打有准备之战，设立之前应做好考察研 的行为会损害股东利益。第三，尽管资产净利率在证券化后大幅增 究工作，并组织专业技术团队学习和借鉴国际先进经验，尤其是香 长，通过管理用财务报表分析发现净经营资产净利率和经营差异率 港市场的REITs发展经验。第一，加快房地产投资信托的立法进程； 两个指标同样显著增长，然而此时越秀地产的权益乘数在降低，这 第二，建立和完善房地产投资信托行业的监管和自律机制 ；第三， 样反而不利于提高杠杆贡献率。企业在经营过程中不应规避风险， 建立和完善房地产投资信托行业的监管和自律机制。 而应该管理好风险，因此在经营差异率足够高时，越秀地产应适当 三、越秀REITs融资模式总结 提高负债比率，充分发挥财务杠杆的效应，以提升公司的盈