土地储备方案的风险评估方法.pdfVIP

宣 旦塑 ：! ：!! 墅渣 投稿热线 ：400Ol6-9586 01059824866 CN11-3459F／ISsNl鳓的一017一l{ 政府相关部门在土地储备过程中面临着各种风险，该文基于74组来 自可研报告的数据，建立了合理的评估模型。模型首先运用主成分分析法 对各影响因素进行无纲量化处理，得到各因素对总风险的贡献率；然后用层次分析法构建风险因素的递阶层次结构，利用MATLAB、YAAHP等 软件求得权重；接着利用模糊综合评价法对各项 目的风险进行量化评估以建立综合评价模型，量化 了项 目风险的大小；最后为如何对土地储备的 风险进行评估提出解决方法。 土地储 备方案的风 险评估方 ．去 ◎陈 聪 I司邀 的重述 求 1使Var(Y。)取最大值，由此 l所确定的随机变量Y称 问题的相关背景。近年来，土地的收储及招拍挂的实施，在 为随机变量的第一主成分。如果第一主成分Y．还不足以反映原变 增加地方财政收入，提高土地市场公平性和透明性方面起到了积 量的信息，则进一步求 Y：，为了使Y。和 Y。所反映原变量的信息 极的作用。但是，土地收储也成为引发金融风险的关键环节。在 不相重叠，要求Y和 不相关，即 土地收储过程中，相关部门需要动用大量资金，这些资金在土地 Cov(~，)=l~~l2=0 ： 市场活跃性较好的情况下，风险不易显现，而当土地市场疲软之 于是，在约束条件 =1，∑ ‘=0下，求 l：使得Vat(Y：)达到最 时，极易因收储的土地无法变现而导致金融风险的集中暴发。除 大，由此1所确定的随机变量Y：称为X，，…， 的第二主要成分。 此之外，制度风险，市场风险，财务风险，运营风险等因素也对 一 般地，求第 i个主成分Y。，则要求其系数及主成分满足以 土地储备有着不可忽略的影响。 下条件： 因此，我们必须对土地储备的风险进行理论和实践两方面的 系数向量是单位向量，即 深入研究，提出土地储备的风险控制和防范措施，为土地储备机 日+ 十__+·圪=1，i=12 “，P 构控制和防范风险提供理论支持和技术指弓Io 不同的主成分不相关，没有重叠信息，即 相关数据。为构建风险评估模型，我ff侧来自政 目关部门的74 cov(r,，)=0，(f≠j,i，J=l，2，’’，p) 组项目数 折 计算。具体数据即来自2006,2008，2009，2010，2011,2012 各主成分的方差递减，重要性递减，即 年的74个项 目的收购储备面积S。，财务净现值 FNPV。，财务内部 varff,) vatr(0≥’’var(r,)≥0 收益率FIRR~，动态回收周期P。，项 目投资总额估算 M。，申请贷 主成分分析法对土地储备风险的评估 ： 款额度A，银行批复额度Li，涉及拆迁补偿人 口N。，总收储成本 分析报告中的数据，我们归纳出对土地储备风险的影响因素 估算C，预期收益E。。 为：财务内部收益率，收购储备面积，财务净现值 ，动态回收周 定义与符号的说明 期，投资总额预算，批复比率，盈利能力，拆迁人口。其中，批 表 1 符号说明表 复比率为银行批复额度和申请贷款额度的比值，其反应了贷款风 『序号 符号 意义 险的大小，盈利能力为第二年和第一年净现金流量的差值和第一 31 风 险系数 年净现金流量的比值，比值越大则在未来的盈利能力越强。 贡献率 ．枉重