高库存下的市场风险和机遇.pdfVIP

研析 焦点透析 涉宅土地共成交1415万方，其中60％为 2．选择变化 ：较多二手房客户转向新房市 2013年下半年成交，而该批供应预计将 场，同时下乌皇更为i萱嗔；3．卖家：主动让利， 在今年下半年开始集叶址市，供需失衡的 价格不再虚高，议价空间显现 ；4．核心关 现象恐会加剧。 注点 ：优质学区房，降价幅度。 二手房市场核心观点：受到大环境影 所以我们认为，对于~ ：p来说， 响，二手房整体市场表现冷淡，当下活跃 预期下降，观望情绪浓重是他们目前最为 成交仅发生在特定环境 如急需用房、 显著的特点。他们对于真实降价敏感，受 学区房等。 到贷款利率影响大，并且会货比三家，购 回顾过去几年的二手房市场，我们可 买行为偏向于理性。对于二手房客户来说， 以发现，2009年市场火热，投资客蜂拥， 卖房者主动调低心理价位，议价空间显现； 到2011年市场受到限购影响，成交陷入 买房者购房预期变化，犹豫期变长，但对 谷底，2012年中期，市场渐渐回暖，2013 优质学区仍然买单。 年受到政策扰动，成交大涨。2014年1—4 月成交8860套，相比去年同期二手房成 三、一个探底 ：各区域降价探底信号 交锐减 12463套(国五条出台，成交暴涨)， 稍好于 2012年同期水平，新房市场低迷 截止到5月上旬，杭州一共经历了四 迅速影响二手房市场，出现量价齐跌现象。 波降价潮，目前本轮降价具有以下三个特 点。第一，从降价次序来看，基本上按照 由‘ 二、一个预期 ：买卖双方预期 (一手 外及里，再及外’的顺序进行传导，远郊 房二手房) 刚需，市中心豪宅均牵涉其中；第二，降 价效应呈现递减态势。多数项目有效降幅 核心观点：购房者预期转变由2013年 处于 12％一19％范围，并且降价时间越晚， 10月开始延续到2014年2月，目前加速 开盘有效预定水平越低。第一批降价项目 下降，影响到所有关联：Yo 能获得最高9成以上的预订率，但第四批 一 手房客户调研反馈 ：l，来电来访 ： 降价项 目则基本在 5成左右的预定水平 ； 多个项目在与降gr2__前的水平相比，来电 第三，随着降价效应递减，目前的降幅已 来访量有显著提升，少数项目来访量提升 无法继续形成有效成交，新的价格体系 三成以上 ；2．认筹 ：收筹质量变差，_人 并未形成。 在多个楼盘认筹，货比三家，观望心态重， 通过对杭州已经发生的几轮降价事 不着急 ；3．置业计划提前 ：较多客户有将 件进行规律挖掘，可 以清晰地看到这样 置业时间提前的倾向，但仅停留在观望阶 一 个信号 ：高、中、低类型的物业均已受 段，决不轻易出手 ；4．核心关注点 ：是否 到波及，且随时间推移，降价在初期带来 真实降价，优惠幅度是否满意。 的 “高成交红利”效应已经在退却。基于 - - -~ p调研反馈 ：1．下单时间：下 这样一种现状，未来多个板块的价格探 单时间普遍变长，从原来的l_2个月时 底过程将持续。 间，变为2—4个月，且继续观望情绪严重； 浙江房地产 ZHEJIANGREALESTAT￡ 四、两个隐患