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- 一 ¨ l — * * ： A 豫 § } |* ：☆ 由次贷危机到中国房地产经济 黄河水利职业技术学院 崔嵩 美 国的次级抵押贷款简称 “次级贷款 ”，有人简化称其为 房地产泡沫的破灭是可 以预料到 的．它所造成 的影 响也 “次级贷”，也有人干脆就叫它 “次贷”，我们所说的 “次贷危 是可以预见的，那就是新的房地产项 目在减少 ，正在销售的楼 机”，实际上指的是次级抵押贷款的危机。与 “次贷危机”相关 盘找不到买主。有关数据显示 ，美 国过去 6年创造 的就业机会 的还有一个名词叫 “次级债 ”，美国的次级债是特指基于次级 有j分之二以上与房地产业有关。房地产泡沫一度使美国人 住房抵押贷款而发行的债券 ，次级债 的实质是次级抵押贷款 的生活水平高于他们的支付能力，而没有了房地产这台发动 支持的证券 。事实上 ．“次级贷”与 “次级债”都属于金融产 品和 机，美国经济增长将会减速。 T具范畴。而我们看到的从次级贷危机到次级债危机 ．又是一 其次，过度证券化 。在美国，购房者 申请住房抵押贷款后 ， 脉相承的，它们既相互关联又相互作用 ，体现了金融产品的资 房贷机构通常将贷款出售给房利美和房地美等机构，后者再 金链条、信用及风险传导的内在本质。 将各类房贷综合在一起 ，打包成房贷支持证券 (MBS)，经由标 在前几年美 国住房市场高度繁荣时，次级抵押贷款市 准普尔公司等评级机构评级后 出售给银行、保险公司、养老金 场迅速发展 ，甚至一些在通常情况下被认为不具备偿还能 和对冲基金等各类投资者。从贝尔斯登到雷曼兄弟公司．再到 力的借款人也获得 了购房贷款 ，这就为后来次级抵押贷款 美林公司，美国3家被收购或破产的大型投行均因持有房贷 市场危机 的形成埋下了隐患。 在截至 2006年 6月的两年 支持证券而在次贷危机中受到严重冲击 。次级贷款的放贷机 时间里 ，美国联邦储备委员会连续 17次提息，将联邦基金 构把手 中超过六千亿美元 的次级贷款债权转化为证券后 ．卖 利率从 1％提升到 5．25％。利率大幅攀升加重 了购房者 的还 给各国的投资者。正如林毅夫所说，金融危机留下的一个教训 贷负担 。而且 ，自去年第二季度 以来 ，美 国住房市场开始大 就是，要关注金融创新 的隐患。美 国金融衍生 品越搞越复杂 ， 幅降温 。 随着住房价格下跌 ，购房者难 以将房屋 售或者 监管又没跟上 ，这就给房地产市场泡沫的形成起到了推波助 通过抵押获得融资。受此影响，很多次级抵押贷款市场 的借 澜的作用。 款人无法按期偿还借款 ，次级抵押贷款市场危机开始显现 比较我国房地产市场与美国次级按揭市场 ．二者存在很 并呈愈演愈烈之势。 大不同。最为主要的是住房抵押贷款人一般都是直接向银行 ， 关于次贷危机的成因，大致有以下几个原因： 申请贷款，没有复杂的衍生产品。同时，房产首付在20％，政策 首先，次贷危机的产生与美国这些年的经济政策有关。一 上不允许发放零首付贷款。但是，也要看到我国住房抵押贷款 切源于 2001年 的美 国经济衰退。布什总统在格林斯潘支持下 存在的风 险。 推行令富人受益的减税政策 ，但没能使美 国走 出网络泡沫破 一 是贷款首付 比例较低及虚假信用 ，存在大量投机性借 灭带来的经济衰退 。美联储为 了促进经济增长和就业 ．除了降 贷 。在房地产 “新政”实施前，我国居民房地产贷款首付 比例为 低利率别无他法 。但是，上世纪 90年代的过度投资是经济衰 20％。但实际操作 中，也存在虚假操作的情况 。 退 的一大原因，所以降低利率没有极大地刺激投资．美国经济 二是超支付能力贷款不断增加。按照银监会个人住房按 虽然繁荣起来 ，主要是因为美国家庭更多地贷款买房和负债 揭