北京市土地储备开发模式探析.pdfVIP

五、土地储备与土地市场(13) 北京市土地储备开发模式探析 市局勘查储量处栗腊月 摘要：建立完善的土地储备开发模式，是增强政府对土地市场宏观调控能力的重大举措。本文在回 顾北京市土地储备开发所取得成效的基础上，阐述了北京市现行的四种土地储备开发模式各自的优缺点， 并对其存在的问题进行剖析，最后提出北京市土地储备开发模式完善的对策建议。 关键词：北京市；土地；土地储备开发模式 号)的相继出台，对发挥土地储备制度作用做了明确要求，同时为这项制度今后的发展进一步指明了方向。 随着相关政策措施的落实，土地储备开发必将对加强土地宏观调控，促进节约集约用地及合理配置土地资 源、提升土地价值发挥更加积极、重要和综合的作用。北京市在土地储备机构建设、制度规范及政策研究 等方面都取得了很大的发展，但受现行土地储备开发模式等方面的影响，土地储备开发工作也受到一定的 制约，对其模式进行更深入的研究十分必要。 一、北京市土地储备开发所取得的成绩 北京市从2001年成立土地整理储备中心开始，全市18个区县、1个经济技术开发区也陆续组建了土 地整理储备分中心，逐渐形成了覆盖全市、共同实施土地储备开发工作的组织架构。经过近十年相关举措 的贯彻执行和不断创新，已取得了很大的成绩： (1)土地储备制度不断完善，探索了政府对土地储备开发的管理模式。北京市在国家法律法规的基 础上建立的一系列制度涵盖了从土地储备宏观政策到具体操作流程，它既是全市土地储备开发工作实践探 索的总结，也是土地储备开发工作的政策保障。 (2)通过对土地储备工作模式的不断创新，建立了政府主导、市场参与的土地储备开发模式。北京 市在全国率先推出了土地一级开发招投标制度后，又积极摸索出以市、区两级储备中心为主导的联合储备 开发模式，增强了政府对土地市场的调控能力，杜绝了多头批地、越权批地等现象，保证了土地供应的合 法性和公平性，为逐步促进房地产市场和城市经济社会的稳定发展起到了积极作用。 (3)创建了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度，推动了新的土地储备开发和供地程序的实 施。通过“两个继续，一个坚持”的处理原则和由市国土局牵头，市规划、发展改荸和建设等8个委办局 联席会审核的新程序，来审议北京市土地储备和土地入市交易项目，妥善解决了经营性项日用地历史遗留 问题，保证了北京市土地市场的平稳过渡。 二、北京市现行土地储备开发模式分析 目前北京市现行的土地储备开发模式有四种(详见表1-1)，这四种模式分别存在各自的优劣势： 123 表1-1北京市土地储备开发模式优劣势比较 优势 劣势 充分发挥了市储备中 管理单位增多，分中心灵活性差，在申 市区两级储备 心在资金和协调能力的优 请资金使用手续办理方面周期较长；从开发 中心联合储备 势；可借助分中心了解当地 资金回笼的角度看，分中心使用资金，而市 模式 情况的优势；增强了市中心 财政收回资金，在财权事权上不相统一 对分中心的业务指导 分(市)中心精力(人力、物力、财力) 分(市)中心 能够有效控制土地一 有限，面对众多的土地储备开发项目根本无 为主体模式 级开发的进度、成本和过程 法独立完成；分中心到相关委办局办理手续 时协调难度较大 增强了土地储备开发 企业的盈利性质易引发群众抵触情绪； 招投标确定开 工作的市场化程度及透明