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物业管理商业模式探讨 烟台海港物业管理有限公司 刘国民 商业模武是企业生产和销售产品获取收入的方法，也即一个企业如何赚钱的方 法。就物业管理而言，产品即服务，物业管理企业通过服务创造价值，获取收益。 设计物业管理商业模式要对物业管理的实质和内涵有深刻的理解，立意于物业产业 链的系统性，从“大物业”的高度，从促进物业保值增值的角度去认识。本文以海 港物业为例，就物业管理企业的商业模式进行剖析、探讨。 一、商业模式的确立 海港物业的商业模式是“以专业化整合上游资源”模式，模式的设计没有局限于单 一的物业管理，而是沿着物业产业链向上游延伸，凭借专业化优势整合上游资源。 1、找准切入点 传统上对物业管理的认识存在一个误区，认为物业管理单指保洁、保安、绿化 等服务，仅限于对物业环境管理的认识，把物业管理从产业链中割裂开来。实质上 物业管理即是对不动产的经营管理，应以保值增值为核心，在产业链中占有非常重 要的地位。营造良好的物业环境只是物业管理的一个组成部分，而不是全部。保值 增值有三个层面的含义：一是“物业”硬件质量的提升和使用年限延长；二是物业 商业价值的提升；三是物业“软件”配套服务质量的提升。商业模式的设计以“物 业保值增值”为切入点，沿着物业产业链上下追溯，以专业化整合优势资源为手段， 以共赢为目的。沿着这个思路，设计商业模式。 2、确立商业模式 海港物业的商业模式以促进物业的保值增值为切入点，沿着物业产业链确定经 营模块。经营模块的设置和定位的确立考虑到四个方面的因素：一是结合国家政策 环境和行业特点；二是结合地域人文和社会环境特点；三是结合自身的人力、财力、 物力、技术、信息等资源特点；四是结合市场需求，进行市场细分。 从自身资源特点看，海港物业具有三大优势：一是人才优势，海港物业多年来 从事物业培训咨询，积聚了一批懂经营、会管理的专业人才，特别是在土地盘活、 资产盘活、物业服务方面尤为突出；二是技术优势，经过多年不断实践，历炼、积 累出了一批设备、设施运维方面技术过硬的人才；三是品牌优势，海港物业是当地 一】80— 唯一的国家一级资质物业管理企业，在当地具有较高的品牌影响力和公信力。 根据自身优势，结合地域文化、市场环境以及行业特点等，海港物业确立了物 业管理、闲置资产盘活、闲置土地盘活、培训咨询四大经营模块，并进行了定位： 物业管理：针对物业管理收费难、服务对象多众口难调的行业特点，经过长期 摸索实践，确定物业管理定位为高品质物业项目。高品质物业项目设备设施配套齐 全，人员素质高，人文环境好，费用收缴率高，纠纷少，产权清晰、单一。 闲置资产盘活：根据区域环境和市场需求状况等，盘活闲置资产定位为公寓和 写字楼。对闲置或低利用率的公寓、写字楼进行重新定位、策划、包装、推广，提 高资产收益率。 闲置土地盘活：根据地域、市场及人文环境特点，在进行市场调研的基础上， 以土地价值最大化为目的，确定项目定位和盘活方案，为项目策划、建设、招商 (租)、运营、管理和服务提供方案。 物业培训和咨询：培训和咨询贯穿于物业产业链，包括物业管理从业人员培训、 商业服务人员、设备设施管理人员技能培训、项目经理管理人才培训等。同时，将 物业管理和房地产盘活、运营管理积累的经验、方法、措施等，结合行业特点进行 提炼和升华，形成特色，向外输出，获取收益。 3、资源整合 当今社会正处在“共赢的时代，要实现既定的发展战略，仅仅依靠自身的力 量是远远不够的，必须将社会资源为我所用。海港物业始终视专业化是企业生存和 发展的根本，专注于打造专业化团队，做到术业有专攻，并作为核心竞争要素，以 专业化优质服务赢得市场。凭借自身的专业化优势，以促进物业的保值增值为主线， 海港物业对上游优势资源进行整合，在整合中实现“共赢”，在“共赢”中实现自身 既定的发展战略，开辟崭新的蓝海。 物业产业链 一181一 海港物监约蕾监横武匿示 二、与传统物业管理模式的对比 与传统物业管理模式相较，“以专业化整合上游资源’’的商业模式具有以下特 点： 1、产业基础稳固 传统的物业管理模式一般仅限于单一的物业管理，物业服务多为保洁、保安、