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我国公租房建设融资模式浅析 　　公共租赁住房简称公租房，是我国政府为解决城镇“夹心层”人群居住问题而提供的带有补贴性质的租赁住房，是我国保障房发展的重点。有效实施公租房政策需要一套科学完善的投融资模式和运行机制，我国公租房发展起步晚，公租房建设融资模式亟需完善，各运作环节存在很大改善空间。本文介绍我国现行公租房建设融资模式的特点，分析资金渠道、运营运作等方面的问题，旨在为完善我国公租房建设融资模式提供借鉴。 　　一、我国公租房建设融资模式划分 　　融资活动是指投资主体筹措资金、运用资金、分配收益的过程以及各参与主体之间的合作方式和机制。公租房融资模式是指公租房建设融资过程中的资金集合、使用、回收的制度安排和机制，其中涉及投资主体、建设主体和运营主体。按照投融资运作过程，公租房建设融资模式包括三个阶段，即投融资阶段、建设阶段和运营阶段。投资主体的不同是划分我国现行公租房建设融资模式的主要依据，根据投资主体不同，把我国公租房融资模式分为“政府模式”和“政企模式”，如表1所示。 　　1. 政府模式 　　政府模式由政府作为直接投资人，并提供资金直接投资建设公租房，具体运作过程是由政府确定好公租房建设标准，并设立政府性质的部门或机构来作为建设主体负责建设公租房。例如，北京市政府设立的北京市保障性住房建设投资中心就是实现北京市公租房建设投融资工作的机构。 　　政府模式资金的主要来源是政府资金，包括中央、地方财政预算或专项资金，住房公积金贷款，土地出让金净收益的10%和地方投融资平台的私募债。政府资金之外也有一些银行贷款。政府的建设方式主要有两种：集中新建方式和收购方式。集中新建是指政府划拨土地，集中建设新住宅作为公租房。根据《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）中“谁投资、谁所有”的公租房建设原则，政府出资建设的公租房建成后的产权归政府所有。收购方式是指政府购买已建成的商品房或其他空置保障房转变为公租房，收购的房屋要符合公租房供应标准。收购方式存在两个缺点：第一，存量商品房多处于城区位置较好地段，房价高，购买成本大。第二，存量商品房位置分散，回购难以批量达成协议。由于这些缺点，收购房源方式只是公租房建设的补充方式。 　　政府机构作为公租房的产权主体，政府同时就作为运营主体负责公租房的运营，所采用的运营方式基本是政府负责组织全部运营工作，政府一般通过设立的相关机构或者国有资产管理公司来管理。运营阶段由政府统一招聘物业服务公司，统一配租，各地方住房保障办公室是公租房配租和运营管理的主要部门。 　　2. 政企模式 　　政企模式引入开发企业参与公租房投资建设。企业参与公租房建设投资主要有两种方式：第一种是开发商或承包商垫资的方式，当政府资金出现短期不足时，公租房项目建设企业运用自有资金先垫付项目建设所需要的资金，以后再由政府偿还。第二种是政府回购方式，指政府前期进行项目勘察、设计等工作，开发商参与招标，中标企业负责项目的融资和建设工作，待项目建设完成后，政府根据协议出资回购。第一种方式基本是政府牵头，参与企业是在被动的情况下将自有资金投入到公租房建设中的。第二种方式也可以理解为项目融资模式中的“建设-移交”模式，也叫回购模式。该模式突出“建设”和“移交”两个环节，政府先招标，中标开发商投资集中建设，而后政府回购完成项目移交。开发商竞标成功后要自行解决资金问题，是开发商主动投资的行为。 　　政企模式的资金渠道更加宽泛，除了政府资金支持外，还有住房公积金贷款、保险资金贷款、私募股权投资基金投资、发行企业债及企业自筹资金等资金来源。政企模式中，公租房的建设主体为开发商，政府部门机构不参与建设工作，建设方式主要是集中建设和配建方式。根据“建保〔2010〕87号”文件，政企模式的公租房产权都由政府回购，最终归政府所有，具体操作存在差异，政府招标集中建设的公租房、商品房配建的公租房最后由政府以回购的方式购买其产权；开发商垫资的项目，政府须还款，产权也归政府；园区配建的公租房主要供给给园区职工，产权应归属园区委或国有资产管理公司。集中新建的公租房由政府统一外聘物业服务公司配租管理，园区配建的公租房由园区委或园区公租房管理中心负责管理运营，商品房项目中配建的公租房，由政府运营配租，由小区确定的物业服务公司统一提供服务。 　　二、公租房融资渠道和资金来源分析 　　无论是政府模式还是政企模式，在公租房现有的两种融资模式中，融资渠道虽然出现多元化趋势，但是，资金来源过度集中于政府资金和房屋回款收入，社会资金投入有限。从2012年全国保障房资金来源看，政府财政资金和土地出让金占34.41%，保障房自身收入占42.12%，其他社会资金占22.69%。对于公租房来说，由于没有产权销售收入和棚户区销售收入，政府资金就成为其最主