探索物业管理行业的发展.pdfVIP

没有考虑物业管理是涉及到全社会人民群众生活必须的消费，没有任何优惠的考虑， 造成物业企业负担过重，也造成百姓负担过重，老百姓的消费与物业企业的物业费 收缴困扰着个人和企业。 (三)现阶段公众意识普遍较低，物业实践坎坷曲折，“不公”评判带来负面效 应 由于中国特殊的国情，决定了一部分人物质文明先富有，精神文明匮乏。这部 分人公众意识较差，以个人的喜恶作为对物业管理规定的取舍标准，纵狗乱叫，乱 扔垃圾、乱停车辆、乱搭乱建，你稍微一管，就结下仇怨，随之而来的就是找各种 借I：／拒交物业管理费。这些人动辄以媒体暴光，车辆档道、堵门等行为对物业企业 进行威胁。很多媒体为了追求新闻效应，受“注意力经济”驱使，为了吸引更多的 读者，想方设法迎合读者的口味，报道的物业管理行业负面的新闻事件太多，放大 了物业管理行业的责任和过失，加深了社会公众对物业管理行业的偏见。而通常物 业公司都是尽量息事宁人，不愿扩大事态，最终以损失企业利益平息事态。现阶段 的物业实践中由于人们错误的定位物业企业与业主的关系，使这种情况越来越普遍， 为物业管理无形中增加了难度。 (四)业主自律机制不完善，司法实践滞后 业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴。物业管理企业收费难成为 行业不争的事实，整个行业的物业费收缴率不足80％。有些业主根本就不知道也不 想知道物业管理到底是干什么的，错误地认为有没有物业公司是一样的，小区照样 能安宁、整洁等。协调和维护业主的共同利益，需要建立业主自律机制。业主公约 是业主共同的行为准则，但个别业主为了自身的利益，拒不履行业主公约，从理论 上讲，公约对全体业主具有约束力，但谁来执行这个约束力?当个别业主无理拒交 物业管理费时，物业公司只能运用法律武器来维护全体业主的利益和物业企业的利 益，此时业主的自律机制根本无效，并且在拒交费期间物业企业的服务也不能停止， 因此，物业企业只能被动的损失自己的利益。当前的物业实践中，大部分物业企业 没有多余的资金和精力耗费于此，即使运用法律手段也属不得已而为之。自律机制 没有执行力，司法实践滞后，是当前困扰物业企业的普遍问题。 (五)综合管理体制不顺，执法能力较差 物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但它服务的对象是人，造成很多社会 问题交织在一起，极其复杂。在物业管理实践中，很多物业公司与业主发生纠纷的 问题是有法可依的，但无人执法。如：个别业主私自占用公共面积、违章搭建、违 章装修侵害其他业主的合法权益等等。这些问题现行的国家和地方法规都有明确规 ～141— 定，但由于处理这类问题已经超出了物业管理企业和物业企业主管部门的权限，需 要社会各部门的有利配合。因此，各地的物业管理实践对此类事件均不能很好的解 决。对于这类问题，物业公司没有执法权，业主委员会也没有执法权，政府相关部 门又执法不力，因此说，这不是法律空白的问题，而是政府执行力的问题。另一种 纠纷是无法可依，如：堵塞园区交通，车辆乱停乱放、园区内车辆发生交通事故等， 此类事件物业管理企业很难协调，处理时也无法可依。 即使有足够证据证明物业公司无过错，物业公司也要花费大量的人力物力才能 免责。而且就算真的免责了，物业公司真的就赢了吗?在正当维权过程中，物业公 司往往会伤心地发现，维护了合法权益，却无奈地失去了业主的拥戴之心，而失去 人心比赔偿更可怕。 二、对物业管理行业发展的思考 随着我国城镇化的快速推进，住宅小区化是大势所趋。目前，我国城镇居民住房 严重短缺的问题基本解决，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生 存型需求向舒适型需求转变的阶段，在今后很长的一段时期内提高居民住房质量将是 人民消费的热点，将强有力的刺激以住宅为主的房地产业的发展，房地产业的蓬勃发 展和现有城市中近60％物业管理没有覆盖的面积将为未来物业行业的发展提供广阔 的空间。为适应住宅小区的文明发展需要，物业管理必须从传统走向现代。物业管理 行业要走出困境，实现行业的现代化管理，主要从以下几个方面着手： (一)行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向 目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理 企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度 建立起来的企业还不足4％。物业管理行业的进一步洗牌整合将成为发展趋势，物 业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长