房地产估价理论计算题汇总.docVIP

房地产估价理论计算题汇总 假设开发法待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费①未知、需要求取的待开发房地产的价值 ②投资者购买待开发房地产应负担的税费待开发房地产的价值③后续开发成本和管理费用。开发完成后的房地产价值设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。 用传统方法进行估价开发完成后价值＝20000×1.2×3500＝8400.00万元 销售税金与附加＝8400.00×5.5%＝462.00万元土地开发、房屋建安、管理费和销售费＝20000×1.2×1500× （1＋3%＋6%）＝3924.00万元购买土地应缴纳税费＝0.03X投资利息。地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。投资利息＝1.03X×（1＋5.49%）2＋3924.00×（1＋5.49%）－3924.00－1.03X＝215.43＋0.1162X开发利润。与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为9.51%（近似值）开发利润＝1.03X×（1+9.51%）2＋3924.00×（1＋9.51%）－3924.00－1.03X＝373.17＋0.2052X土地价格。 X＝8400.00－462.00－3924.00－（215.43＋0.1162X）－（373.17＋0.2052X）－0.03X X＝2537.70万元 某旧厂房的建筑面积为5000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计)，同时取得年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现卒为12％)。设该旧厂房的正常购买总价为y：?装修改造后的总价值＝4000×5000(1+12%)＝1 7857l(万元)?装修改造总费用＝1000×5 000/(1+12%)0.5＝472(万元)?销售费用＝4000×5000(1+12%)0.75=36.74(万元)装修改造期为年销售税费总额＝1 78571×6％＝(万元)?购买该旧厂房的税费总额＝V4％＝V(万元)?需补交土地使用权出让金等的总额＝4005000＝200(万元)?V＝1 78571—472.46—36.74—0.04V—200=932.09(万元)?故：旧厂房总价＝ (万元) 旧厂房单价＝(元／㎡)=8478.86（万元） 2.项目开发成本、管理费用及其折现值=2580.13+3648.76=6228.89（万元） 1)住宅楼部分:180015000（1+5%）=2835（万元） 住宅楼开发成本及管理费折现值= 2835[0.5//（1+10%）1.5] 2)写字楼部分:280015000（1+5%）=4410（万元） 住宅楼开发成本及管理费折现值: 第一年 835[0.5//（1+10%）1.5]=2580.13（万元） 第二年 写字楼开发成本及管理费用折现值: 4410[0.5/（1+10%）1.5+0.5/（1+10%）2.5]=3648.76（万元） 3.住宅楼销售税费及折现值=5634.86×6%=338.09（万元） 所能支付的最高土地价格=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)（1+3%）=（12005.15－338.09－6228.89）（1+3%）=5279.78（万元） 估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000㎡，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑≤40％；土地使用年限从土地使用权出让时起50年。估价要求：需要评估该块土地于200年10月出让时的正常购买价格。?估价过程：?(1)选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法进行估价，故选用假设开发法。具体是打算采用假设开发法中的现金流量折现法。(2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000㎡。③建筑覆盖率适宜为30％。④建筑物层数确定为18层；其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000㎡，适宜为商业用途；3—18层的建筑面积相同，均为㎡，适宜为居住用途；故