房地产价格影响因素和政府对策.pdfVIP

内 科技与经济 2006 年第 18 期 蒙古 KE J I YU J IN G J I 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　 企 业 管 理 房地产价格影响因素及政府对策 刘桂庆 (东北财经大学 ,辽宁 大连 　116025) 　　摘 　要 :房地产是国民经济的重要产业 ,其发展程度反映了一个国家或地区的经济及人民生活水平 状况 。尽管我国房地产市场化的进程很短 ,但在经济发展和居民居住要求不断提高的强大需求下 ,房地 产经济得到了快速发展 ,房地产价格一度上涨也很快 。住房是人们基本的生活需求 ,房价也自然是一般 购房者最关注的问题 。由于房地产经济在国民经济发展中所起到的作用越来越大 ,而且与居民的切身 利益有着密切的联系 ,所以房价的影响因素以及政府应采取的政策也受到了普遍的关注 ,政府 、开发商 与中介机构 、金融机构 、购房者都不同程度的影响了房价 。政府应分析房价的影响因素并采取积极的措 施以保证房地产市场的稳步发展 。 关键词 :房地产 ;价格 ;政府 ;对策 ( ) 　　中图分类号 :F769 　　文献标识码 :A 　　文章编号 :1007 —692 1 2006 18 —0036 —02 　　房地产价格水平显然来 自于经济本身的复杂 支付能力 ,使住房需求在短期内急剧增加 。另外 ,随 性 ,但供求矛盾依然是决定价格的主要因素 ,而且房 着工业化和城镇化发展 、城镇人口增加 ,大规模城市 地产需求的无限性和房地产供给的有限性 ,决定了 改造和居民拆迁 ,使住房销售市场的被动需求也不 房地产价格受需求变化的影响更大. 政府从不同层 断增加 。2004 年我国城市人 口为 5 . 23 亿 ,人 口城 面影响着房地产的价格 。 市化率达到 40 . 53 % ,根据理论计算城市人 口比例 从土地的角度看 ,房地产开发的源头是土地 ,在 每增加一个百分点 ,城市人 口将会增加 1000 万 ,政 我国社会主义制度体系下掌控土地资源的是政府 。 府机关没有根据经济发展速度合理的控制城市化进 土地的供给水平直影响了房地产的供给量也就直接 度 ,有的城市甚至为了地方功绩而盲 目的扩大城市 的影响了房地产的价格 ,地方政府利益驱动促使了 规模 ,造成城市人口的不合理增加. . . . . . . 所以说政 房地产价格的上涨 。自从银行管辖权上划以后 ,来 府在很大程度上控制着房地产价格的起伏 。 自土地的收入成为地方政府财政的支柱 。据统计 , 银行对房地产业的价格影响是中性的 ,一方面 2003 年上海的卖地收入为 2 16 亿元 ,相当于上海市 银行对开发商贷款总量的膨胀增加了房地产市场的 地方财政总收入的 24 % 。房价 、地价的上涨 ,有助 供应量 ,而对按揭贷款用户总量的增加则扩大了房 于地方政府获取更多的收入 ,房地产膨胀得越大 ,地 地产市场的需求 。随着房地产金融支持力度的逐年 方政府的收益就越大 。而与此同时 ,地方政府的成 加大 ,在商业贷款和公积金贷款的双重支持下 ,市民 本却是零 。正是这种成本和收益的极端不对称性 , 潜在购买力成为现实购买力 ,形成了巨大的市场需 使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动 求 ,国内储蓄资金以及闲散资金因为利率过低和投 因。尤其是在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂 资渠道单一找不到更好的投资渠道大量的流入到国 牌出让”政策后 ,土地价格大幅上涨 ,部分城市土地 内房地产市场 ;又加上人民币升值压力的存在 ,大量 价格成数倍增长 。据统计 ,2004 年土地交易价格